AlmenVejledning Imageskabende udearealer AlmenVejledning Imageskabende udearealer AlmenVejledning i Imageskabende udearealer Udgave: Udgivelsesår: Udgiver: 1. udgave 2015 AlmenNet Studiestræde 50 1554 København V www.almennet.dk Udarbejdet af: Ionee L. Skovgaard, Boligforeningen 3B Projektgruppe: Hedevig Vestergaard, fsb Marianne Alsing, DAB Anne-Birgitte Hallas, Boligselska Indholdsfortegnelse Side Om AlmenNets publikationer 4 Forord 5 Gode friarealer løfter bebyggelsens image Det grønne er ikke en selvfølge! Tryghed og hærværk Nyt image 6 6 8 10 Uderum for alle og til alle Udearealer skal have forskellige rum Hvad skaber liv mellem husene? Hvordan får vi plads Om AlmenNets publikationer AlmenNet er en forening for udviklingsorienterede almene boligorganisationer, hvor formålet er at skabe fremtidssikring for almene boliger og bebyggelser med fokus på både fysiske investeringer, boligsociale processer og nye organisationsformer. AlmenNet igangsætter, stø Forord Fremtidens frirum hvorfor og hvordan når vi derhen? Uderummene kan SÅ meget mere, end de får lov til i dag. Intentionen med denne vejledning er at åbne beboere og boligorganisationers øjne for friarealernes potentiale og de udfordringer, man som boligafdeling møder, når man beslutter at gøre Gode friarealer løfter bebyggelsens image Det grønne er ikke en selvfølge! Vi tager ofte det grønne omkring os for givet. Vi er vant til, at der er masser af natur og grønt i det danske landskab. Natur er sat i gåseøjne for i Danmark er der næsten ikke noget uberørt natur tilbage. Men i almindeli Gode friarealer løfter bygningens image Attraktive fysiske rammer er én af grundpillerne, når man skal fortælle den gode historie om sit boligområde. Indbydende uderum kan i dén grad være med til at indramme og sælge det boligmiljø, som uderummene er en del af. Hvis man som beboere skal være positi De store boligområder fra 70erne Store boligafdelinger (over 500 lejemål) som typisk er fra 70erne kan virke lukkede for naboerne. Adgang til bebyggelserne sker ofte fra store parkeringspladser i bebyggelsens kant og bebyggelserne er typisk lukket for gennemkørende trafik med store grønne friarealer Gode friarealer løfter bygningens image beplantning, der forfalder, ikke erstattes, fordi erfaringen siger; det bliver jo bare alligevel ødelagt! Beboernes husleje går groft sagt til noget rigtig kedeligt, som ikke er i nogens interesse. At ændre på dårlige vaner og ødelæggende adfærd sker ikke fra Nyt image Resterne af en rosenplantning i et bed ved opgangsdør. (Lønstrupgård 3B) Da meget i sidste ende handler om økonomi kræver det, at boligorganisationerne er bevidste om, hvad de går glip af, når uderummene negligeres. De økonomiske besparelser - her og nu (på pleje og uddannet personale) Gode friarealer løfter bygningens image Nyrenoveret facade og friareal i Urbanplanen. (Hørgården 3B) Naboernes møde med afdeling - facade og P-areal. (Lønstrupgård 3B) Grønt P-areal. (Uglevang DAB) Skrald avler ligegyldighed. 11 Uderum for alle og til alle Udearealer skal have forskellige rum Udearealerne skal (ligesom vi gør i vores boliger) indrettes i forskellige rum alt efter vores behov for ophold, aktivitet og opbevaring. I boligen har vi rum, hvor man kan slappe af og sove, rum til at mødes, snakke og spise, køkkenet Vi trives dårligt, hvis vores bolig er ét stort rum. Lige så dårligt fungerer udearealerne, hvis de er én stor græsplæne. Halvprivat zone som beboere bruger. (Sibeliusparken DAB) 13 Når friarealerne skal indrettes, er det godt at hente inspiration fra steder, man godt kan lide at opholde sig. Trækrone danner loft over siddeplads. (Højstengård 3B) Træningspavilloner er tilbud til unge og ældre om fysisk udfoldelse. (Remisevænget 3B) 14 Uderum for alle og til alle Offentlige, halvoffentlige og private zoner Parkeringspladser og stier er offentlige zoner, hvor alle finder det naturligt at komme. Legepladser, fælles grillpladser og mindre opholdsrum i det grønne er stadig offentlige zoner for beboere. For besøgende er det mere halvo Skrald, cykelparkering, barnevogne og andre praktiske funktioner skal der også være plads til. Gør en dyd ud af nødvendigheden og lav det ordentligt og flot fra start! beboere, der er gangbesværede eller kørestolsbrugere, har det stor betydning at kunne komme rundt i hele området. Ved at være opmær Uderum for alle og til alle Cykelstativer indpasset i grønne indgangspartier. (Værebro Park DAB) Cykler og affaldscontainer i kamp om pladsen ved ankomst til opgang. (Händelsvej 3B) Cykelstativer indpasset i grønne indgangspartier. (Værebro Park DAB) 17 Forgiftninger medfører mellem 0 1 dødsfald i Danmark om året. Der findes mange giftige planter, men få planter medfører alvorlige forgiftninger (Bispebjerg Hospital arbejdsmedicinsk afdeling)På www.giftlinjen.dk læse mere om giftige svampe og bær. Op imod 1 mio. danskere har pollenallergi som grof Inspiration I Valbyparken i København er der lavet ca. 20 små runde haverum omkranset af hække. Inde i disse runde små haver er der skabt nogle meget forskellige universer. Der er f.eks. vandhaven, paradishaven, den stedsegrønne have og mange flere. De små haverum kan give gode idéer til former og i Planterne gror jo - grønne områder er en levende proces Udearealer med nye planter er år om at vokse til, og der skal også plantes store robuste træer og buske for at området fungerer fra dag ét. Ser anlægget ufærdigt ud, er det svært at skåne. Det er meget sårbart, og når måske aldrig at vokse ti Vær opmærksom på, at træer og buske kan blive store vælg de rigtige træer og brug planternes vækst og foranderlighed til at skabe et område i forandring. Eksisterende store træer er bevaret ved renovering og giver markant fylde i højden. (Remisevæget 3B) 21 Bed landskabsarkitekten om at skabe gode læforhold og tænke over områdets lydforhold. Efterårets høstfaver. (Bøgeparken DAB) 22 Planterne gror jo -grønne områder Det rigtige træ til det rigtige sted Træer er utrolig vigtige i bebyggelser, som det grønne høje element der formidler overgangen fra de 10-20 meter høje bygninger til den flade belægning. Uden træer kan bebyggelser og friarealer let blive meget afvisende. Men neto Lad rådgiveren illustrere friarealet på flere årstider og i forskellige aldre. Uderum skal opleves og bruges året rundt Når de første lune solskinsdage i foråret afløser den kolde, mørke vinter, kommer danskerne ud af deres vinterhi for at suge solens varme til sig. Solen skinner altid på skitsen N Planterne gror jo -grønne områder Regn fra tage og områder med belægninger skal ledes ud til fx lavtliggende græsplæner, der midlertidigt kan fungere som nedsivnings- eller fordampningsområde. Eller vandet kan ledes ned i faskiner i området, hvor vandet nemmere kan sive ned i jorden. Afledning af Afledning af regnvand kan bruges til spændende anlæg i udearealerne, der samtidig giver børnene nye legemuligheder. Et spørgsmål om kommunale afgifter LAR indgår som en naturlig del af den klimatilpasningsplan, alle kommuner skal udarbejde. Renseanlæg til kloaksystemerne bliver hurtigt overbelastet Hvordan indgår lokal vandafledning i forslaget til bebyggelsens modernisering og de nye udearealer? Der behøver ikke nødvendigvis at være skybrud for at græs ser ud som her i Egelykkeparken. Med de ekstreme vejrforhold er det nødvendigt at sikre, at bebyggelsen - både bygninger og friarealer - kan Havedrømme og afstemning af forventninger Haveidealer barokhaven, landmandshaven og den engelske landskabshave De historiske idealer ses ofte i byens offentlige parker. Til gengæld er mange af vores boligområder anlæg fra 50 - 70erne. Moderne skifter, og det kan skabe nogle sammenstød, når friare Havedrømme -afstemning af forventninger For landmanden er jorden et levebrød. Den smukke have er ordentlig og ukrudtsfri for en landmand, som skal leve af jorden. I køkkenhaven står grønsager i lige rækker, så der let kan luges ukrudt. Kanten mellem græs og bede er skarpt optrukket så græsset ikke Dårlig kommunikation mellem rådgiver, drift og beboer kan føre til misforståelser så friarealrenoveringen ender som et kompromis, ingen synes er flot! I 50erne til 70erne hvor mange af vores store boligafdelinger er opført, blev byggeriet effektiviseres og haverne til boligblokkene viste tidens ide Havedrømme -afstemning af forventninger Med elementbyggeriet og standardiseringen i 50erne fulgte også ændringer i havekunsten. Først forsvandt alle de buede linjer og buede stiforløb og derefter det frodige og varierede plantevalg. Modulprojekteringen og kranspor sørgede for at huse lå på lige fla Slagsiden er de store monotone boligbebyggelser og industrikvarterer. Byen og landskabet er opløst - tilbage er områder med boliger og områder med industri uden hierarki forbundet af et net af veje, jernbaner m.v. der danner knudepunkter men uden et centrum i gammeldags byforstand. Mange af de sto Havedrømme -afstemning af forventninger bakker i gård...på tegning og i virkelighed... Det er svært at forestille sig, hvordan det er at gå igennem dette uderum i virkeligheden både terrænets bevægelser med bakker og støttemure og beplantningens farver. Rådgivers tegning med bakker skræmte beboe Vælg planter og inventar, der er afstemt med ressourcerne til plejen Rosenhaver, staudebede, pergolaer, gode bænke og legepladser beboernes ønsker kan kræve store udgifter til den efterfølgende pleje og vedligeholdelse. Rigtig pleje er afgørende for, at de grønne områder vokser sig flotte. Afpas Det er ærgerligt hvis beboernes ønsker om blomster og frodighed ikke kan lade sig gøre i virkeligheden, fordi der ikke er tid til at passe blomsterne. forestillinger og drømme til de nye grønne områder. Og lige så vigtigt der skal være mulighed for at prioritere de forskellige ønsker. Læs om works Ukrudt og plejeniveau For nogle er mælkebøtter i græsplænen ukrudt for andre er det smukt. For nogle er skvalderkål djævelskab for andre en god jordlukker som holder andre vækster ude. Generelt er definitionen, at planter bliver til ukrudt i det øjeblik, de er et sted, hvor de er uønskede! En græs Der anlægges nogle gange græs ud fra en formodning om at det er det billigste. Det er rigtigt at græsfrø ikke er så dyre i indkøb men en græsplæne skal typisk klippes 1 gang om ugen i højsæsonen, altså 20 25 gange i løbet af et år. Det tager tid. Til sammenligning vil et tæt bed med fritvoksende b Boligorganisationerne må tænke nyt Vi har et problem Hvert år støtter Landsbyggefonden moderniseringer i boligafdelingerne med flere milliarder kroner. Langt hovedparten går til genopretning af bygninger, mens mindre, men stadig betydelige beløb, er afsat til fornyelse af de grønne områder. Andre m Den manglende prioritering af fagligt uddannet personale til at pleje og udvikle friarealerne taler sit tydelige sprog, når man ser sig omkring i boligområderne. Faglig kompetence skal udvikles Drifts- og plejeopgaver i de grønne områder fylder i snit mellem 15 25 % af driftsopgaverne i en boligaf En udviklingsplan for friarealerne med en etapeinddeling, gør det muligt at renovere friarealet efter en overordnet idé over flere år. Der er derfor brug for at efteruddanne ejendomsfunktionærer, så de kan træde ind i teams og sammen med en gartner sørge for boligorganisationens eller afdelingens g Boligorganisationerne må tænke nyt Find inspiration i forslag til politisk program Bilag 4 - Boligorganisations XX politisk program for udearealer Blå mænd på beskærekursus. (DAB) 41 Grøn gennemgang i afdeling med bestyrelsen. (DAB) Blå mænd på kursus i plantekendskab. (DAB) Ejendomsfunktionærer i gang med at omdanne et græsareal til staudebed ved ankomst til bebyggelsen. (DAB) 42 Case: friarealrenovering i Egedalsvænge Egedalsvænge Bebyggelsen Egedalsvænge med 620 boliger ligger i Kokkedal tæt på å og skov. Egedalsvænge er en typisk 70er bebyggelse bestående af 4 etagers blokke i beton, der ligger som et U med et indre fælles bilfrit gårdrum mellem blokkene. Uderummene er m Øget inddragelse af driftspersonale og entreprenør Der blev i forbindelse med færdigprojektering reserveret tid til en øget dialog mellem drift, rådgiver og entreprenør, lige som rådgiverens projekt kvalitetssikres gennem en etablering af et prøvefelt på ca. 5% af det samlede areal. I den øgede dial Friarealrenovering Egedalsvænge for projektets succes. Plantebedet skal have et tilstrækkeligt jordvolumen, og det skal have plantetilgængeligt vand. Samtidigt skal overskydende vand kunne sive væk. Utilsigtet komprimering af vækstjorden må ikke ske i anlægsfasen og efterfølgende i brugsfasen, og d Med små ændringer i projektet kunne bedet og dets planter være kommet ned i jordniveau, hvilket vil give en mere robust plantning og reducere behovet for vanding, kultivering og evt. efterplantning. Betonkanten kan som plint stadig være en sekundær siddemulighed, men den samlede længde kan måske red Friarealrenovering Egedalsvænge tagvand kobles til vaskeri. alle poster. Gartneren så følgende optimeringspunkter: Det blev hurtigt klart, at det i anlægsudgifter ikke er planterne der belaster budgettet. At reducere plantestørrelser eller plantetæthed giver så få besparelser sammenholdt med de Fire indgange til at spare Med udgangspunkt i erfaringerne fra projektet kan besparelserne inddeles i fire kategorier: Mængde-besparelse: Der spares i antal enheder, f.eks. færre lamper, færre løbende meter kantsten eller færre affaldskurve. Fra dyre til billige enheder Der byttes mellem de forskell Friarealrenovering Egedalsvænge tingelser for sorter med afsæt i de konkrete jordforhold i afdelingen. For at optimere driften efterfølgende blev der ændret på planteprincippet som i oplæg var stauder i flader på 1m2 til mindre felter, så den stærkeste staude kan dække et hul fra en anden staude, h Ved at bruge en realrente kan man med rentetabeller omregne beløb som man skal bruge i fremtiden til et beløb i dagens værdi. Totaløkonomien kobler anlæg og drift. Accepterer man modellens præmisser om realrente og skøn af fremtidens driftsudgifter kan man opnå mindst to ting. Det første resultat er Friarealrenovering Egedalsvænge Figur 4: Beregning af totaløkonomi for et busket ved forskellig etableringsmetoder, fra bogen Befæstelser, Holgersen og Dam, 2002. 51 misk nærmere på forholdet mellem plantetæthed og mængden af pleje, ud fra præmissen om, at tættere planter lukker hurtigere, så der ikke skal luges så meget. En gængs præmis er også, at man siger det tager 3 år for bedet at blive tæt etableringsperioden, hvor der skal luges ekstra er 3 år. Stauden Friarealrenovering Egedalsvænge Af serviceaftalen for Egedalsvænges fremgår det at der har været brugt 2 x 79 timer i maj og september til drift af de nuværende klippede buske. Reduceret kultivering af buskettet, når det vokser til kan måske få den årlige drift ned på 150 timer. Klipning af buske h Den blå mand laver grønt arbejde Driftsorganisationen er karakteriseret ved at medarbejdere i udstrakt grad læres op gennem mesterlære når de starter. De indføres i praksis på deres nye arbejdsplads, og hvordan opgaverne løses tilfredsstillende. Pt. har ingen af de fem ansatte ejendomsfunktionærer f Friarealrenovering Egedalsvænge 55 Caseområdet samlet til 6 gode råd 1 råd: Inddrag beboerne Beboerne skal bruge og passe på friarealerne efter renoveringen. Ejerskab og stolthed er første skridt til at passer bedre på investeringen. 5 råd: Der skal følges op på friarealerne Ved aflevering er friarealer ny anlagte og det fysiske r Caseområdet - 6 gode råd 57 Litteratur og andre henvisninger På AlmenNets hjemmeside www.almennet.dk kan følgende dokumenter hentes: AlmenVejledning: Bo trygt, AlmenVejledning: LAR - kom godt igang Denne vejledning samt tilhørende værktøjer kan hentes på www.almennet.dk/projekter App Find denne vejledning og foreningens Bilag Indholdsfortegnelse Side Bilag 1 - Tjeklister til kaptiel 2 og 4, Uderum for alle Aldersgrupper Udformning 60 60 60 Bilag 2 - Tjeklister til kapitel 3 og 5, Planterne gror jo, det koster at passe på dem Valg af beplantning og inventar 61 Bilag 3 - Planlægningsredskab 62 Bilag 4 - Boligo Bilag 1 -Tjeklister til kapitel 2 og 4 Uderum for alle Aldersgrupper Udformning Er der tilbud til de helt små ( 0-4).. både stimulere deres motorik kravle, snurre og sanse forskellige overflader og materialer? Er det rart at komme hjem? Er der tilbud til de mindre (5-10) Motorik og bevægelse Bilag 2 -Tjeklister til kapitel 3 og 5 Planterne gror jo det koster at passe dem Valg af beplantning og inventar Er der noget grønt at se på også om vinteren? Er beplantningen så varieret, at man oplever alle årstiderne? Er der blomster eller blomstrende buske/træer der dufter? Er der tid til at Bilag 3 Planlægnings redskab Formålet med Planlægningsredskabet er at sætte tal på, hvor tit man udfører en opgave, og hvor lang tid opgaven tager pr. gang. er mandskab til. Som resultat må der således drøftes om den eksisterende prioritering af opgaver er rigtig. På denne måde får man et å Bilag 63 Bilag 4 -Boligorganisation XX politisk program udearealer Målsætning Boligforeningen xx skal være for alle, og æstetikken i uderummet skal derfor kunne accepteres af de fleste. Udgangspunktet for programmet er, at stille krav til den principielle udformning af uderum ved både nyanlæg og renoveringe Bilag uderummene herunder leg, ophold, affaldshåndtering, parkering, mødesteder mv. Udformningen af uderummene suppleres så vidt muligt med dynamiske elementer, som beboerne efter behov kan variere. Enten som fælles funktioner (f.eks. areal til midlertidig leg) eller individuelle funktioner (f.eks. Bilag 5 -Tjekliste 15 typiske fejl renoveringer ved 1. Plejen af uderummene sker forkert fra aflevering, da man ikke har den faglige ekspertise så anlægget forfalder allerede fra aflevering 10. Det er svært at etablere steder til de unge (12 17 årige) de bliver ofte overset i renoveringer 2. 67 Der er en stor signalværdi i, at boligafdelingen har flotte ankomstarealer. Sat på spidsen signalerer frodighed et overskud, hvorimod ensformige græsplæner, ukrudt og skrald signalerer lavstatus og manglende penge. Attraktive fysiske rammer er således en af grundpillerne, når man skal fortælle den g