Forord I perioden omkring 2. verdenskrig blev der opført rigtig mange rækkehuse i Danmark. Det var og er stadig en meget populær boform. Men mange steder er det nu nødvendigt at gennemføre omfattende renoveringer for at bevare og forbedre de byggetekniske kvaliteter i boligerne. Når der skal renoveres, er det helt centralt, at boværdien samtidig øges. Et større boligareal eller en omstrukturering af boligen kan eksempelvis være med til at sikre, at beboerne oplever en reel gevinst i bytte for en højere husleje. Det er også afgørende for afdelingens attraktionsværdi i fremtiden. Vi har udarbejdet dette inspirationskatalog, som kan være med til at sætte boværdi-øgende tiltag på dagsordenen. Det er en svær, men nødvendig opgave, og vi håber, at andre vil arbejde videre med denne udfordring, så vi fortsat udvikler nye metoder til at sikre rækkehusenes succes i fremtiden. God læselyst! Rolf Andersson Byggedirektør, KAB 4 AlmenRapport Boværdi-øgende renoveringer af rækkehuse - Et inspirationskatalog Udgave: Udgivelsesår: Udgiver: Revideret for AlmenNet: Arbejdsgruppe, KAB: Koordinering: Forside: Rettigheder: Støtte: Layout: 1. udgave 2015 AlmenNet Studiestræde 50 1554 København V www.almennet.dk KAB, Sekretariat for by- og boligudvikling Stine Kofod, konsulent Cecilie Rønnow Eskelund, konsu Indholdsfortegnelse Side Forord 4 Indledning 6 Baggrund 8 Hvad er boværdi? 9 4 tilgange til større boværdi 10 Case: Humlevænget, Husum 12 Vurdering af skitseprojektet 26 Litteratur og andre henvisninger 28 Humlevænget, Husum 3 Forord I perioden omkring 2. verdenskrig blev der opført rigtig mange rækkehuse i Danmark. Det var og er stadig en meget populær boform. Men mange steder er det nu nødvendigt at gennemføre omfattende renoveringer for at bevare og forbedre de byggetekniske kvaliteter i boligerne. Når der skal renov Humlevænget i Husum 5 Indledning Vores målsætning Mange ældre, almene rækkehus-bebyggelser står i dag overfor omfattende renoveringer på grund af almindelig nedslidning og ændret brugeradfærd. Renovering er nødvendigt men meget omkostningsfuldt. Hvis vi kun har bevaring for øje, når vi renoverer, er det langt fra sikker Læs mere om beboerinddragelse Læs mere om beboerinddragelse og fremtidssikring i AlmenNets publikationer på: www.almennet.dk/projekter Visionen er første skridt på vejen Rækkehusene er populære, og beboerne er mange steder meget tilfredse med deres bolig. Indimellem kan man opleve, at beboerne førs Baggrund Rækkehuse er attraktive Husk fremtidssikring Rundt omkring i Danmark ligger der tusindvis af små rækkehuse. De har altid været meget populære, da de både er pris-billige og oftest centralt beliggende. Boligsøgendes ønsker til deres bolig ændrer sig med tiden. Hvor et rækkehus på 75 m2 bl Hvad er boværdi? At bo En værdi (Et menneskes) hjem At have råderet over et hus, en lejlighed eller et værelse som et fast sted, hvor man har sine ejendele, sover, spiser, slapper af m.m. Funktionel værdi For nogle mennesker er boværdien forbundet med muligheden for at gå ud på en altan, have mas Fire tilgange til større boværdi Vi peger i rapporten på fire hovedgreb til at tilføre større boværdi i en renovering. 1. Udnyt højden overvej, om det er muligt at udbygge boligen med en etage eller en rumstor kvist. Hvis dette ikke er en mulighed, bør det overvejes om loftsetagen kan udnyttes bedr Humlevænget i Husum 11 Case: Humlevænget, Husum Primus Arkitekter har arbejdet med at vise forskellige overordnede tilgange til boværdi-øgende renoveringer af rækkehuse. De har taget udgangspunkt i Humlevænget i Husum. Fakta - Humlevænget Humlevænget er et godt eksempel på en typisk rækkehusbebyggelse, der rummer de k Problematikker i Humlevænget I Humlevænget bruges der hvert år penge på drypvis vedligeholdelse. I de kommende år står afdelingen overfor at skulle gennemføre mere omfattende renoveringer. TYPISKE PROBLEMER Som det illustreres i figuren nedenfor, skal de udtjente skorstene løbende vedligeholdes, de Udvendigt Til de udvendige renoveringer, TYPISKE PROBLEMER der er i sigte, skal lægges en række uhensigtsmæssige og utidssvarende rumdisponeringer, der forringer boværdien: Loft 1. sal Loftarealet er uudnyttet, og på 1.sal er toilet og bad nedslidt og kamrene er små og mørke. Loftsarealet er ikk Indvendigt I stueplanet er køkkenet nedslidt og utidssvarende isoleret fra spisestuen, og stuen er smal, dyb og ensidigt belyst. Kælderen er fugtig og kold og derfor uegnet til længerevarende ophold og beboelse. Stueplan Køkkenerne er små, nedslidte og isoleret fra spisestuen Stueplan Stuen er s Mulige tiltag for boværdi-øgende renovering I denne case bruges de fire veje til boværdi-øgende PROBLEMER renovering:TYPISKE højden udnyttes, kælderen bruges, facaden udnyttes og gavlen udvides. Behovet for større renoveringer i kombination med det dårlige indeklima og de uudnyttede potentialer i 1. Udnyt højden NYE MULIGE TILTAG i forbindelse med renovering Når taget skal skiftes, bør det overvejes, om det er muligt at udbygge boligen med en etage eller en rumstor kvist. Hvis dette ikke er en mulighed, bør det overvejes, om loftsetagen kan udnyttes bedre. Nye værelser med walk-in closset Udnyt kælderen og få frigjort plads andre steder 2. Brug kælderen Stueplan Når kælderen påvirkes af renovering eksempelvis grundet nedslidte kældertrapper kan den ofte udnyttes bedre. Det kan overvejes om, trappen kan kombineres med en lysgård, og kælderen kan drænes og efterisoleres, så den bli Glasinddækninger skaber mere anvendelig plads og giver mulighed for nye aktiviteter i nærheden af boligen 3. Udnyt facaden Når facaden skal renoveres som følge af nedslidte fuger og vinduer eller generel energirenovering kan vinduerne udskiftes med franske altaner for at øge lys og luftgennemstrøm En tilbygning til gavlen kan give plads til nye boliger eller fællesarealer 4. Udvid gavlen En gavltilbygning bør overvejes, når gavlen skal renoveres, fuges eller efterisoleres. E TILTAG Dette kan være relevant, hvis afdelingen samtidig ønet fælleshus, et beboerhotel eller at udvide med med sker En omstrukturering af boligen som forøger attraktionsværdien Den store tur boligerne omstruktureres I nogle afdelinger kan der, f.eks. grundet alvorlige byggetekniske problemer, være behov for at gennemføre den helt store tur, hvor de hidtidigt beskrevne tiltag, der tager afsæt i udvendige renover Eksempel Fiskens Kvarter, Albertslund SYD BO-VEST har gennemført en gennemgribende renovering af rækkehuse i Albertslund Syd, Fiskens Kvarter. De byggetekniske problemer var så omfattende, at det var oplagt at indtænke en lang række nye kvaliteter både ude og inde i genopbygningen. Rækkehusene i Under - Facaden Efter - Facaden 23 Efter - Set fra havesiden En ny tilbygning har skabt ekstra boligkvadratmeter og et smukt lysindfald i Fiskens Kvarter (BO-VEST) 24 Oversigt over boværdi-øgende renoveringsmuligheder for Humlevænget Lille renovering Nødvendig renovering Boværdi-øgende tiltag Boværdi Vinduer Franske altaner Bedre dagslysforhold Bedre isoleringsevne Kræver ikke genhusning Kældertrapper Efterisolering og dræning af kælder Sparer på varm Vurdering af skitseprojektet Styrket attraktionsværdi Bevaringshensyn Det skitseprojekt som Primus Arkitekter har udarbejdet med udgangspunkt i Humlevænget tager udgangspunkt i boligens og dermed arkitekturens væsentlige formål: At skabe rammer om liv. Livet er ikke det samme som for 50 år siden, Tilgængelighed Det er en stor, og mange steder nærmest umulig opgave, at skabe større tilgængelighed i rækkehuse, der er i flere plan. Vi har heller ikke i dette projekt fundet rigtig gode forslag til dette. Den store tur eller løbende tilvalg Det kan i nogle tilfælde være svært at samle økonomi el Litteratur og andre henvisninger På AlmenNets hjemmeside www.almennet.dk kan følgende dokumenter hentes: AlmenVejledning: Fremtidsanalyse, 2. udgave 2013 AlmenVejledning: Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde, 2. udgave 2013 AlmenVejledning: Beboerdemokratisk proces, 2. udgave 2013 Dette Det renoverede Fiskens Kvarter, Albertslund SYD 29 Rundt omkring i Danmark ligger der tusindvis af små rækkehuse. De har altid været meget populære, da de både er prisbillige og oftest centralt beliggende. Mange af dem står imidlertid over for omfattende og bekostelige renoveringer. Renoveringerne omfatter typisk afhjælpning af utilstrækkelig klimas