AlmenVejledning Håndbog: Projektledelse af almene renoveringsprojekter AlmenVejledning Håndbog: Projektledelse af almene renoveringsprojekter Håndbog: Projektledelse af almene renoveringsprojekter Vejledning for projektledere af almene renoveringsprojekter med fokus på projektets faser, herunder økonomi, udbud og organisering af projektet. Udgave: Oprindeligt udgivelsesår: Udgiver: Projektgruppe: Finansiering: Forfatter: Redigering: Red Indholdsfortegnelse Side Om AlmenNets Publikationer 4 Forord 5 1. Formål, målgruppe og anvendelse af vejledning 8 2. Opstart af renoveringssag, idé og programmering fase A 2.1 Opstart af renoveringssagen 2.2 Udarbejdelse af tilstandsrapport for afdelingens bygninger 2.3 Krav til byggeteknisk Om AlmenNets publikationer AlmenNet er en forening for udviklingsorienterede almene boligorganisationer, hvor formålet er at skabe fremtidssikring for almene boliger og bebyggelser med fokus på både fysiske investeringer, boligsociale processer og nye organisationsformer. AlmenNet igangsætter, stø Forord Der er omkring 550.000 almene boliger i Danmark. Ca. 50% er fordelt på landets 5 største almene boligorganisationer, mens administrationen af de øvrige 50% er fordelt mellem ca. 150 større eller mindre private eller almene administratorer. Mange af de almene boliger er opført i årene 1950-198 Opdateret version: Note til 2. udgave Vejledningen er opdateret i april 2019. I den reviderede udgave er der foretaget en juridisk gennemgang for at opdatere henvisninger til love og regler, ligesom der er tilføjet relevante henvisninger til AlmenNets digitale Projekthåndbog på almenprojekthåndbog.d Renovering af Ryhaven i Aarhus V. Foto: Østjysk Bolig. 7 1. Formål, målgruppe og anvendelse af vejledningen Formål og målgruppe Målgruppen for denne vejledning er både den erfarne, den uerfarne og den udviklende projektleder eller administrator i en almen boligorganisation. Formålet er at give indblik i og viden om de processer, der er nødvendige for at Kapitel 1 Formål, Målgruppe og anvendelse Hvilke faser af et renoveringsprojekt dækker de forskellige kapitler i vejledningen? Fase A Fase B Kapital 2: Idé og byggeprogram Kapital 5: Skema A og projektering Inden fase C Kapitel 6. Udbud af entrepriser Fase C Aflevering Kapitel 7. Udførelse Bilag A-D: Basisviden som grundlag for vejledning i projektledelse: Bilagssamling indeholder en introduktion til Landsbyggefonden, en beskrivelse af de forskellige sagstyper samt en generel indføring i finansieringsmuligheder. Finansieringsmulighederne er beskrevet af hensyn til den teknisk uddanned 2. Opstart af renoveringssag idé og programmering - fase A 2.1 Opstart af renoveringssagen En renoveringssag kan opstå på mange forskellige måder. De typiske årsager er: At arbejdet er planlagt og forberedt i afdelingens langtidsbudget. At der i afdelingsbestyrelsen opstår nye ønsker eller ideer Mange af de store og omfattende renoveringssager har en planlægningsfase på flere år, så der kræves tålmodighed fra både administratorer og beboere. Det er dog administrationens ansvar i samarbejde med organisations- og afdelingsbestyrelse at sætte rammen for projektet, så beboerne får et billede af Kapitel 2 Opstart, Idé og programmering Tilstandsrapporten bør som minimum indeholde en gennemgang af følgende: Tag: Tagværk, tagrender/nedløb, isolering af loftsrum, trækonstruktioner i tagrum, udluftning af tagrum, sammenskæringer og kviste. Facader: Ydervægge (beton/muret og lette facader), so Hvis det på forhånd står klart, at en bygningsdel skal udskiftes, er der ikke nogen grund til at ofre en stor sum penge på at gennemgå bygningsdelen grundigt. Her vil man kunne nøjes med stikprøver for at få bekræftet, at bygningsdelen skal udskiftes. Derudover bør der foretages destruktive indgreb, Kapitel 2 Opstart, Idé og programmering Valg af rådgiver til udarbejdelse af tilstandsrapporten Rådgiveren, der skal udarbejde tilstandsrapporten, vælges oftest med baggrund i et tidligere samarbejde, gensidig tillid og en god dialog med vedkommende. Omkostningerne ved en tilstandsrapport er begræn LBF henviser til Byggeskadefondens vurderingskriterier for støtte, som forudsætter, at der er sket et svigt, og at dette svigt har ført til en skade: Ved svigt forstås, at materialer, konstruktioner eller bygningsdele ikke har de egenskaber, som de bør have i henhold til indgåede aftaler, offentlige Kapitel 2 Opstart, Idé og programmering særlige undersøgelser i form af tætheds- og lydmålinger, undersøgelser af træødelæggende svampe og særlige materialeundersøgelser af vvs-anlæg, radon, asbest, pcb, bly mv. iværksættes konkret ifølge aftale med LBF. De tekniske rådgiveres afrapportering er me 2.4 Indledende budgetlægning med bygningsdelsoverslag Når der er overblik over sagens tekniske omfang, skal der skabes et budgetmæssigt overblik. Her skal de samme tekniske rådgivere, der har udført den byggetekniske dokumentation, give et budgetoverslag på bygningsdelsniveau over, hvad de økonomisk Kapitel 2 Opstart, Idé og programmering Oftest foregår den tekniske rådgivning i totalrådgivning med arkitekten eller ingeniøren som projekteringsleder. Byggeledelsen varetages ofte af den projekterende arkitekt eller ingeniør. mere risikofyldt end hoved- og totalentreprise, idet bygherren har koo udbudsmaterialet. Der konkurreres dermed på at få mest muligt bygværk for den oplyste budgetøkonomi. Totalentreprise er kendetegnet ved, at der skrives kontrakt med én enkelt entreprenør, som har det fulde ansvar både for projekteringen og udførelsen. Hvis der er fejl i projekteringen, er det også t Kapitel 2 Opstart, Idé og programmering Partnering er en samarbejdsform i et byggeprojekt, der baseres på dialog, tillid og åbenhed med inddragelse af alle parter (bygherre, teknisk rådgiver og entreprenør) meget tidligt i forløbet. Hensigten er at optimere byggeprocessen og produktet under en fæll 3. eksterne rådgivere Anvendelse af i fase A-C 3.1 Grundlag for inddragelse af eksterne rådgivere Aftaler om teknisk rådgivning indgås på grundlag af regelsættet ABR18, Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed. Regelsættet findes også i en forenklet udgave, AB Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere ikke-diskriminerende kriterier, og at der ikke må ske forskelsbehandling af tilbudsgiverne. Udbudslovens afsnit II indeholder procedureregler, som skal overholdes ved gennemførelse af et udbud over tærskelværdien. Udbudslovens afsnit II regulerer blandt an Ved klar grænseoverskridende interesse forstås, at en virksomhed, som er etableret i en anden medlemsstat, kan være interesseret i at byde på kontrakten. Der bør altid foretages en konkret vurdering af, om den pågældende kontrakt har klar grænseoverskridende interesse. En kontrakt under tærskelværdi Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere Bygherrerådgivning som bistand til projektlederen I mange større sager vælger almene boligorganisationer at antage en bygherrerådgiver, som skal bistå projektlederen i byggeafdelingen med at lede projektet. Bygherrerådgiveren kan samtidig være bygherrens s 3.3 Rådgiverens ydelser Sædvanlige rådgiverydelser F.R.I., PLR og Danske Arks ydelsesbeskrivelser af 2018 danner grundlag for rådgiverens ydelser. Ydelsesbeskrivelsen bør dog gennemgås, så beskrivelsen tilpasses med tilføjelser og fravigelser i forhold til den konkrete renoveringssag eller helhedsp Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere findes i AlmenNets vejledning IKT i byggeri og drift. Find den på www.almennet.dk. Arbejdsmiljø Som udgangspunkt har bygherren det overordnede ansvar for, at byggearbejdet er planlagt og organiseret, så det kan gennemføres, så hverken de, der er beskæftige Byggeplads med mere end 1 Arbejdsgiver Lille byggeplads Mellemstor byggeplads Stor byggeplads Der skal udpeges en arbejdsmiljøkoordinator under projekteringen inden projekteringen går i gang: Krav: Krav: Sagkyndig viden om byggeri Krav: Krav: Praktisk erfaring med (under 5 personer samtidig Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere totalrådgiveren. Allerede ved fastlæggelse af udvælgelseskriterier skal der derfor stilles krav om, at rådgiver har de fornødne kompetencer. I udførelsesfasen kan det være hensigtsmæssigt at overdrage ansvaret til den entreprenør, der varetager de entrepri Energioptimering. Sorgenfrivang II i Virum. Foto: AlmenNets sekretariat. 30 Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere 3.4 Rådgiverens ansvar og forsikringsforhold I henhold til ABR er rådgiveren ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Det betyder, at rådgiveren skal have handlet culpøst for at kunne stå med et rådgivningsansvar, medmindre rådgiveren har konkurs. Hvis din sag er omfattet af den løbende forsikring, kan et krav være, at forsikringssummen hele tiden fyldes op ved skader. Forsikring, skader og moms af skadesudbedring Da almene boligafdelinger ikke er momsregistrerede, og dermed ikke kan fradrage moms, er praksis ved skader, at forsikrin Kapitel 3 Anvendelse af eksterne rådgivere Udgangspunktet for udbetalingsplanen for projektering og udførelse er: Honorar til og med projekt- forslag, maksimalt op til: Øvrige projekteringsfaser, maksimalt op til: Honorar i udførelsesfasen, minimum: Udbetaling efter 1-års- gennemgangens afslutn 4. Afdelings mødets godkendelse og beboerinddragelse i fase A-C 4.1 Beboerinddragelse og -samarbejde I forbindelse med en helhedsplan er det vigtigt, at beboerne får indflydelse og er med til at præge processen gennem netværk og workshops. Det sikrer, at beboerne får ejerskab til projektet, og at Kapitel 4 Afdelingsmødet godkendelse og beboerinddragelse lingsmødet kan både være afdelingsformanden, administrator, den tekniske rådgiver eller en kombination. Det er dog vigtigt, at præsentationen er afstemt og koordineret med både afdelingsbestyrelse, administrator og rådgiver inden afdelingsmø 4.3 Call-in bestemmelsen I Almenboligloven (§37) er der skabt mulighed for at iværksætte nødvendige foranstaltninger, hvis afdelingsmødets godkendelse ikke kan opnås, eller hvis forslaget forkastes ved urafstemning. Denne tilføjelse kaldes call-in-bestemmelsen. Nødvendige foranstaltninger er begræns 5. Godkendelse af skema A og projektering i fase B 5.1 Indberetning af prækvalifikationsmateriale til LBF Beboersammensætningen, herunder vurdering af evt. sociale problemer. Før du opretter en konkret sag via Landsbyggefondens driftsstøtteportal, der det vigtigt at få et overblik over, hvilke k skarpt mellem almindelig vedligehold / genopretning og den ekstraordinære opretning. Når du taster oplysningerne ind, får du ikke en bekræftelse på, at indberetningen er lykkedes. Men når alle nødvendige oplysninger foreligger, skifter sagen status på indberetnings- siden og LBFs sagsbehandling begy Kapitel 5 Godkendelse af skema A og projektering i fase B En angivelse af, om der søges om kapitaltilførsel og med hvilket beløb. En angivelse af huslejekonsekvens for så vidt angår de af LBF støttede arbejder og forbedringsarbejder. En særskilt ansøgning om kommunal tilladelse til en huslejestig Renoveringer med støtte fra LBF er omfattet af Byggeskadefonden Med virkning fra 1. juli 2011 er alle sager, der opnår støtte fra LBF, obligatorisk omfattet af Byggeskadefondens regelsæt, og der skal i budgetlægningen ved skema A og B afsættes 1% af anskaffelsessummen som bidrag til Byggeskadefonden Skitse for en kapitaltilførselssag Maileksempel fra Landsbyggefonden Låneoptagelse Renoveringsstøttesag (gruppe 1-arbejder), anskaffelsessum, støttede lån, ca. 113.370.000 kr., ydelse 1. fulde år ca. 3.628.000 kr. Forbehold for anskaffelsessum. Reguleres efter godkendt skema ABC. Ustøttede ekstraord Eksempel på finansieringsplan. Beregningsgrundlag areal 14.870 m2 Udmeldt særligt driftstøtte jf. mail af 10 august 2015 Anskaffelsessum t. kr. Ydelse procent Årligt t. kr kr./m2/år Husleje pr. 01. 01. 2015 Renoveringsarbejder m. v., ydelse støttede realkreditlån Støttede lån 952 113.370 3,2 Kapitel 5 Godkendelse af skema A og projektering i fase B 5.3 Projektforslag og forprojekt til myndighedsgodkendelse kommune inden arbejdet kan igangsættes. Det gælder altid for Projektforslag Efter godkendt skema A udarbejder sagens teknikere et projektforslag for at sikre, at projektet kan hold Rådgiveren ajourfører projektforslagets budget i forhold til prisudviklingen og eventuelle aftalte ændringer i projektet. Rådgiveren ansøger også om byggetilladelse og deltager i eventuelle forhandlinger med myndighederne. Bygherren godkender myndighedsprojektet og eventuelle dispensationsansøgninge Kapitel 5 Godkendelse af skema A og projektering i fase B udsættes det, at der anvendes tilgængelige systemprodukter. Markedet har bevæget sig i den retning, at flere bygningsdele udbydes på grundlag af funktionskrav, og at detailprojektering overlades til entreprenøren. Det gælder f.eks. ventilati 6. Udbud af entrepriser mellem fase B og C 6.1 Entrepriseudbud efter udbudsloven eller tilbudsloven Ved større bygge- eller renoveringssager skal bygherre foretage udbud af de påkrævede entreprenørydelser. Udbuddet gennemføres efter udbudsloven eller tilbudsloven afhængigt af kontraktens estime Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C et mindre antal tilbud. Udbudsformen er derfor velegnet til entreprisesager, hvor bygherre forventer en større kreds af potentielle tilbudsgivere. Udbud med forhandling Ved udbud med forhandling foretager bygherre også en indledende udvælgelse af mi Grønnegården i Aalborg. Foto: Hasseris Boligselskab. 48 Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C Konkurrencepræget dialog Konkurrencepræget dialog er en endnu mere fleksibel udbudsform end udbud med forhandling. Her har bygherre mulighed for at føre dialog med tilbudsgiverne i en indledende dialogfase med henblik på at indkredse den løsning, de Sager uden offentlig støtte er, når et arbejde finansieres ved egne midler. Det kan f.eks. være på én af følgende måder: Over boligafdelingens drift Ved udnyttelse af egen trækningsret i LBF Ved lån eller tilskud fra boligorganisationens arbejdskapital eller dispositionsfond Ved optagelse af realkr Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C Bygge- og anlægsarbejde Er byggesum lig med eller større end 41.305.415 kr. EU-Udbud Udbudsloven afsnit E For støttet renovering: Er byggesum lig med eller større end 3.000.000 kr. og mindre end 41.305.415 kr. Tilbudsloven Vælge mellem offentlig Minimumskrav til udbudsmateriale Udbudsbetingelserne er bygherrens henvendelse til potentielle tilbudsgivere og skal som minimum indeholde følgende oplysninger: Tildelingskriterium: Pris, omkostninger eller bedste forhold mellem pris og kvalitet. Herudover angives underkriterier og eventuelle delkr Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C senest seks kalenderdage inden ansøgningseller tilbudsfrist. Hvortil spørgsmål skal sendes. Spørgsmål/ svar kan enten håndteres via den valgte udbudsplatform eller via e-mail. Undlad at oplyse telefonnummer, da projektlederen og/eller den tekniske Udbudstidsplan og udbudsregler Almene bygherrer er underlagt de samme udbudsregler som de offentlige bygherrer. Det betyder bl.a., at en almen bygherre har pligt til at kassere et tilbud som ukonditionsmæssigt, hvis entreprenøren tager forbehold for udbudstidsplanen. Da et forbehold til tidsplanen h Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C sig gøre. Angivelsen skal efterfølges af dermed ligestillet Dog synes praksis at være lidt mere lempelig ved renoveringssager, idet der kan være forhold, som af hensyn til den fremtidige drift gør, at der må angives produktnavne. Arbejds- og sociale 6.3 Afvigelser fra AB, tro- og loveerklæring Afvigelser fra AB18 og ABR18 AB18 og ABR18 er Almene Bestemmelser (AB) med aftalegrundlag mellem bygherre og entreprenør. Det er ikke en lov, men et såkaldt agreed document, der er forhandlet mellem bl.a. bygherre-, rådgiver- og entreprenørorganisationern Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C Åbenlyse fejl eller mangler kan dog berigtiges, ligesom bygherre må besvare spørgsmål, der indkommer undervejs i udbudsprocessen, når blot bygherre husker at besvare alle spørgsmål i anonymiseret form, således at alle bydende får adgang til spørgsmå om tilbuddet skal afvises eller tages med. Tages tilbuddet med, har bygherre dog en pligt til at foretage en saglig prissætning af afvigelsen, som tillægges tilbudsprisen ved evalueringen. Kan forholdet ikke prissættes med den fornødne sikkerhed, er bygherren forpligtet til at afvise tilbuddet. Det Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C Sikkerhedsstillelse i henhold til AB18 og ABT18 Sikkerhedsstillelse står som sikkerhed for entreprenørens korrekte udførelse af arbejdet. Sikkerhedsstillelsen kan være stillet af et pengeinstitut eller et kautionsforsikringsselskab, f.eks. Tryg elle 6.6 Endelige finansiering og forsikring Endelig finansiering Indhentning af tilbud på den endelige finansiering sker ofte sammen med byggekreditten. Det er den endelige finansiering, der er den mest interessante for pengeinstitutter med realkreditlignende lån eller realkreditinstitutter. At den ende Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C All risk-forsikring I de større renoveringssager tegner bygherren ofte en all risk-forsikring, som kendetegnes ved, at bygherren er forsikret mod alle fysiske skader, der opstår pludseligt og uforudset som fx hærværk, brand, tyveri eller vandskade. 6.7 Fremsendelse og godkendelse af skema B Tidsmæssigt krav mellem skema A og B Efter godkendt skema A må der som udgangspunkt maksimalt gå 9 måneder før skema B sendes til kommunen. Det er reglen for nybyggeri, og da LBF henviser til støttebekendtgørelse for nybyggeri, er reglen som udgangspunkt de Kapitel 6 Udbud af enterpriser mellem fase B og C Gadekærvej. Foto: Rambøll. 63 7. Udførelse og renoveringsarbejdets gennemførelse i fase C 7.1 Renoveringsarbejdet sættes i gang Byggearbejdet må ikke sættes i gang før skema B er godkendt, alle kontrakter er underskrevet, byggetilladelse foreligger, osv. Kick-off møde Som et led i byggesagen opstart anbefales det, at man afh Kapitel 7 Udførelse og revoveringsarbejde i fase C beboer ikke kan nægte håndværkerne adgang, når afdelingsmødet har besluttet at gennemføre en renoveringssag. Varsling af beboerne Ifølge almenlejeloven § 33 stk. 1 har beboeren krav på 6 ugers varsel, hvis udførelsen ikke er til væsentlig gene. Gen Almenlejeloven tager ikke stilling til genhusning, men alene opsigelse, som ifølge almenlejeloven §§ 85 og 86 er mulig under nærmere angivne betingelser. En genhusning er typisk midlertidig, så lejeren flytter tilbage, når lejligheden er renoveret. Liseborg Bakke. Foto: Boligselskabet Viborg. 66 P Kapitel 7 Udførelse og revoveringsarbejde i fase C 7.3 Styring og kontrol af renoveringsarbejdet under udførelsen Tidsmæssig styring Tidsplanen, herunder entreprenørens arbejdstidsplan, er et vigtigt styringsredskab under byggesagen. Der kan imidlertid ske forskydninger i tidsplanen. Vær opmærksom Kontrol af opsætning af fliser i bad (ingen mulighed for vandindtrængning ved overkant). Kontrol af inddækninger ved vinduer, tagfod samt rørgennemføringer i tag og loft. Kontrol af tætning af dampspærre, stopning af fuger og false samt fugningsarbejder. Generel kontrol af materialeleverancer: ta Kapitel 7 Udførelse og revoveringsarbejde i fase C Beboerorienteringer Under hele byggeforløbet er det vigtigt at orientere beboerne om byggesagens status; hvad og hvornår, der sker noget hos den enkelte beboer. Beboerorienteringer kan gennemføres på en eller flere af følgende måder: Brev til bebo 8.Aflevering samt 1- og 5-års eftersyn og lukning af sag 8.1 Afleveringsforretningen Afleveringsforretningen efter AB18 og ABT18 I henhold til reglerne i AB18, afsnit F skal der ske en formel afleveringsforretning. Afleveringsforretningen indledes ved, at entreprenøren giver en færdigmelding, hvo Kapitel 8 Afleveringsforretning Forlængelse af entreprenørens ansvarsperiode AB18 § 46 og ABT18 § 53 Hvis kvalitetssikringen ikke er i overensstemmelse med aftalegrundlaget, eller der er udført arbejder, der kvalitetsmæssigt skal holdes under observation, er der i overensstemmelse med AB reglernes 8.4 1-års eftersyn ved Byggeskadefonden 8.5 5-års eftersyn ved Byggeskadefonden Byggeskadefondens eftersyn På samme måde som ved nybyggeri, foranstalter Byggeskadefonden 1-års (svigt)eftersyn på renoveringssager. Det betyder, at ca. 4 måneder efter afleveringen iværksættes 1-års eftersyn ved et te Kapitel 8 Afleveringsforretning Fasanstien i Korsør. Foto: Daurehøj Erhversvbyg A/S. 73 8.6 Ophør af entreprenørens og de tekniske rådgiveres ansvar Ophør af entreprenørens ansvar Udgangspunktet er, at entreprenørens ansvar efter AB ophører med udløbet af 5-året for afleveringen med mindre andet er aftalt før aflevering der kan påvises væsentlige svigt i kvalitetssikringen der forelig Kapitel 8 Afleveringsforretning Finlandsparken i Vejle. Foto: AlmenNets sekretariat. 75 Gode links og henvisninger Her er et overblik over en række hjemmesider, som alle er valgt ud fra væsentlighed og relevans for projektlederens daglige arbejde med almene byggeprojekter. man kan arbejde med fysiske renoveringer, der understøtter det gode boligliv. Projekt er udviklet af Realdania Byggeskadefonden www.bsf.dk Hjemmesiden indeholder regler for fondens 1- og 5 års eftersyn samt byggeskadedækning, herunder vejledning om ansøgning om skadesdækning. Du kan også finde en samling af viden om fondens byggetekniske erfaringer. Bygherreforeningen i Danmark www.bygherreforeningen.dk Gen Tilbuds- og Udbudsloven AB regler, AB18, ABT18, ABR18 samt AB18 forenklet Lov om begrænsning af skyldneres mulighed for at deltage i offentlige udbudsforretninger IKT-bekendtgørelsen Bekendtgørelse om bygherrens pligter, Arbejdstilsynet Her er en oversigt over væsentlige love og regler, som en Bilag Indholdsfortegnelse Side Bilag A: Organisering af arbejdet med en helhedsplan eller en renoveringssag 80 Bilag B Sagstyper og Landsbyggefondens rolle 86 Bilag C Finansieringsmuligheder 94 Bilag D Supplerende finansiering fra Landsbyggefonden 98 79 Bilag A: Organisering af arbejdet med en helhedsplan eller en renoveringssag Bilag A beskriver, hvor man kan organisere arbejdet med en helhedsplan eller en renoveringssag. Som det beskrives nedenfor, er det vigtigt, at både den interne organisering er på plads, og at man tidligt overvejer, hvor afd Bilag Det er også vigtigt med et godt samarbejde mellem byggeafdelingen og driftsafdelingen, idet driftsafdelingen skal sikre, at projektet tilgodeser de driftsmæssige krav og ønsker, ligesom driftsafdelingen skal overtage den fortsatte drift, når byggeafdelingen har gennemført renoveringen. Derfor Da afdelingsbestyrelsen har ansvaret for den daglige drift i afdelingen, kan det være en overvejelse værd, om én eller to medlemmer fra organisationsbestyrelsen bør tilbydes en plads i byggeudvalget. Det kan være en fordel fordi organisationsbestyrelsesmedlemmer ofte er mere erfarne bygherrer, idet Bilag strationen, der regulerer parternes indbyrdes forhold, ydelser, honorar og ansvar. Godkendelse af materialevalg efter præsentation fra de eksterne tekniske rådgivere. Byggeadministrationen bør ikke tage ansvar for materialevalg. Godkende prøver på udførelsen, eksempelvis prøvemur, fugefarve A.5 Byggesags- og bestyrelseshonorar I driftsbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 70 om drift af almene boliger af 26. januar 2018) fremgår det: At ved nybyggeri kan der opkræves byggesagshonorar til boligorganisationen for byggesagsadministrationen og bestyrelseshonorar til organisationsbestyrelsen Bilag I større komplekse helhedsplaner kan der være grundlag for at opkræve et supplerende særligt honorar for den administrative indsats. Både byggesagshonorar og bestyrelseshonorar skal med i budgetskemaet eller skema A. Begge honorarer fastlægges endeligt efter licitationen eller ved skema B. Bu Bilag B: Sagstyper og Landsbyggefondens rolle I nedenstående kan du få overblik over de forskellige sagstyper. Sagstyperne er bestemt dels af omfanget af arbejdet, og dels af hvordan renoveringsarbejdet finansieres. Bilag B giver endvidere en god introduktion til Landsbyggefonden samt hvilken rolle, Bilag Da der skal være balance mellem afdelingens indtægter og udgifter, er det indlysende, at jo højere udgifterne er i budgettet, jo højere bliver huslejen. Derfor sker der jævnligt det, at henlæggelserne nedsættes til et absolut minimum, hvilket kan have den negative konsekvens, at udskiftninger B.5 Landsbyggefonden - hvilken institution er det? LBF er oprettet i 1967, som led i et politisk forlig om en langsigtet boligløsning. Elementer i forliget gik ud på, at der i det ældre boligbyggeri, både det private og det almene, skulle ske en normalisering af huslejen gennem huslejeudligning, hvo Bilag bygningsarbejder, men henvises til Byggeskadefonden. Til øvrige indsatsområder og arbejder derudover, vil der kunne ydes støtte. Sagens behandling følger reglerne for støttet alment nybyggeri (pt. bek. nr. 119 af 1. februar 2019), idet reglerne om nøgletal ikke gælder. Med virkning fra 1. j Ombygning af store eller små boliger, sammenlægning af små boliger mv. I mange afdelinger opført i 1940- og 50erne, er gennemsnitsboligarealet ca. 50 m2, hvor en familie i sin tid havde tilstrækkelig med plads, mens samme familie i dag kræver langt flere m2. Opførelse og indretning af beboerhuse og Bilag Udskiftning af tag med byggeskade: Hidtil normalt 50 % byggeskade og 50 % forbedring/opretning, det første år 4,6 % af anskaffelsessummen (byggeskadeudbedring 3,4 % og andre arbejder 5,8 %) Mere interessant i orienteringen er, at LBF oplyser, at for investeringer, der anvendes til forbedring B.12 Generelle betingelser for at opnå støtte fra LBF Betingelser og krav for at opnå støtte fremgår alle af LBFs regulativ. Her er et kort overblik: Alle afdelinger kan opnå støtte, forudsat der er boliger, og der består et behov. Byggeskader, der kan henføres til afdelingens opførelse, og som er Bilag Bilag C: Finansieringsmuligheder C.1 Byggeafdelingens tidlige inddragelse Byggeafdelingen bør inddrages tidligt i planlægningsfasen, herunder budgetlægningen for i samarbejde med driften allerede på et tidligt tidspunkt at få lagt det bedst mulige budget på baggrund af erfaringstal og en mul ligloven) afdrages over maksimalt 30 år. Her skal boligorganisationen godkende afdelingsmødets beslutning. C.5 Tilskud eller lån fra boligorganisationens dispositionsfond og/eller arbejdskapital: Alle boligafdelinger indbetaler iht. lovgivningen til boligselskabets dispositionsfond med et fast beløb Bilag C.9 Lån optaget i forbindelse med byggeriets opførelse udamortiserede lån Når der er tale om de oprindelige lån, optaget i forbindelse med byggeriets opførelse, nedsættes huslejen ikke, når lånene er tilbagebetalt til kreditforeningen. Ydelserne på lånene indbetales i stedet til boligorganis C.11 A- og G-indskud A-indskud betales af afdelinger, der er taget i brug før 1. januar 1963, som en del af den lejevurdering, der blev gennemført i 1967. Beløbet fastsættes nemlig som 70 % af forskellen mellem lejeværdien af lejemålene fastsat ved lejevurderingen i 1967 og lejen for disse lejemål p Bilag D: Supplerende finansiering fra Landsbyggefonden D.1 Landsdispositionsfonden Som det fremgår ovenfor, kan boligorganisationerne modtage hhv. 60 og 75% af de pligtmæssige bidrag retur. Resten af midlerne hhv. 40 og 25% overføres i LBF til Landsdispositionsfonden, hvorefter der kan ydes boligo Er du projektleder i en almen boligorganisation, og skal du i gang med en større renoveringsopgave eller fremtidssikringsproces? Så er denne vejledning din hjælp. Vejledningen gennemgår de forskellige faser i processen fra opstart- og idefasen og frem til 5-års gennemgangen af det udførte arbejde. V