f o r va lt n i n g s ko n f e r e n c e Hvad nu hvis forretningsføreren falder om? Små boligorganisationer er afhængige af få nøglepersoner, men skal overbevises langsomt om, hvordan det kan være anderledes. Det er erfaringen fra Varde Af Jørn Nyvang Tegning: Peter Jensen Jeg har talt med flere fra små boligorganisationer, hvor man har omkring 250 boliger, og der sidder en forretningsfører. Hvad sker der, hvis forretningsføreren falder om? Jeg ved godt, at man kan gå til KAB eller finde en anden boligorganisation. Men det giver jo en masse tumult. Hvorfor kan man ikke forberede det inden tid? Spørgsmålene kom fra en mand, der både har erfaringer som forretningsfører for en lille boligorganisation, som medskaber af en fælles administration og som leder af en sådan. For 12 år siden blev Finn Muus ansat som forretningsfører for Andelsboligforeningen Kongsgaard i Varde. Udgangspunktet var ikke spændende. Inden for en to-årig periode havde man sagt farvel til en forretningsfører på grund af uregelmæssigheder, og efterfølgeren valgte at forlade jobbet på grund af de stramme tøjler, som fulgte i kølvandet. Herefter kom Finn Muus til. Op ad bakke Han blev ansat i en boligorganisation, som uofficielt var blacklistet af kommunen for at have sat byggeri i gang uden at have økonomien på plads, som havde en ganske lille arbejdskapital, som kun havde utilstrækkelige henlæggelser i de såkaldte 22 boligen 10 - 2007 problem-afdelinger og som var uden afdelingsbestyrelser. Ud over forretningsføreren omfattede administrationen en bogholder, en kontorassistent på 20 timer og en elev. I boligforeningen havde det hverken været overvejet eller diskuteret, om man skulle have administrativt samarbejde med andre. Det var ikke oppe i tiden. Man var en stolt boligorganisation, som var opstået af Varde Stålværk. Formanden var (og er) tidligere tillidsmand på det nu nedlagte stålværk, fortalte Finn Muus. I løbet af hans første år som forretningsfører lykkedes det i et samarbejde med hovedbestyrelsen at få bestyrelser i alle afdelinger. Der kom gang i kursusaktiviteter, byggeskaderenoveringer og nybyggeri. Der blev skabt samarbejde med andre boligorganisationer om de største afdelinger i byen. Kontoret blev udvidet. Finn Muus deltog i alle afdelingsmøder, gennemgik budgetter med alle afdelingsbestyrelser samt skrev nyhedsbreve, forslag til beretninger for bestyrelserne og hjalp formanden med at udarbejde avisindlæg. Udadtil og indadtil var det en velfungerende boligorganisation, men det lå på ganske få personer. Det var ikke holdbart. Tålmodighed Forvaltningskonferencen i 2004 blev vejen til en løsning. Her faldt Finn Muus i snak med sin forretningsførerkollega Heidi Nielsen fra Ribe Amts Boligselskab (RAB), hvor problematikken viste sig at være stort set den samme. De blev enige om at satse på samarbejde om edb og bogføring ved sygdom. Bestyrelserne mødtes og bakkede op. Siden fulgte samarbejde om inspektører. Og da der var gået godt et år efter den første samtale, fandt bestyrelserne tiden moden til at tage skridtet fuldt ud gennem et andelsselskab: Varde Bolig Administration. Processen gik smertefrit. Jeg tror, at det skyldtes, at vi i første omgang ikke snakkede om fusion. Vi snakkede om samarbejde. Det syntes vore bestyrelser var en rigtig god idé. Og da de havde følt hinanden på tænderne, syntes de, at de andre egentlig var ret flinke, og at de havde ret mange ting til fælles. Jeg er helt sikker på, at hvis vi fra starten kom hjem fra forvaltningskonferencen og havde foreslået, at vi nu skulle have en fælles administration, og at den skulle ligge i Varde, så var vi aldrig kommet i gang. Tumult i vadestedet Den eneste tumult skyldtes Finn Muus selv. Midt i det hele fik han tilbudt nyt arbejde. Heidi Nielsen var i tvivl, om hun ville påtage sig eneansvaret som forretningsfører for den nye fællesadministration. Løsningen blev, at Muus ventede med at skifte job til februar i år, og at Heidi Nielsen lod sig overtale. Det fortrød hun ikke. Nu er Finn Muus direktør for Boligkontoret Fredericia, der administrerer fire boligorganisationer. Her er bestyrelserne nu enige om at arbejde < på en fusion ad åre. Sammenlægninger i bakspejlet Ved Boligselskabernes Landsforenings forvaltningskonference 21.-22. august på Hotel Nyborg Strand fortalte direktørerne Finn Muus og Ole Nyholm, henholdsvis Boligkontoret Fredericia og Boligselskabet Sjælland, om deres erfaringer med sammenlægninger. bol i g e n ok tober 2 007 udgi v e t a f bol igsel sk a berne s l a ndsforening Ny medicin mod vandalisme Lommepenge til rødderne Læs side 4 - 5 nr. 10 Boligpolitikken på dagsordenen Boligen undersøger partiernes planer for den almene fremtid Læs side 14 - 18 Populært at tilbyde boliggarant Oktober 2007 74. årgang ISSN 0108-2590 Udgiver: Boligselskabernes Landsforening Studiestræde 50, 1554 København V Tlf.: 3376 2000 Fax.: 3376 2001 E-mail: bl@bl.dk Internet: www.bl.dk Redaktion: Gert Nielsen, direktør i BL, (ansvarsh.), gn@bl.dk Michael Thorberg,DJ, mith@bl.dk Regnar Nielsen, DJ, r indhold Nu skal der spares på energien Side 28 10 Side 22 Win-Win-situation. BL og PlanMiljø har fået over halvanden million i en energi-spareplan både beboere, miljø kun kan vinde ved Posten kommer formentligt ud Hærværk bekæmpes med lommepenge 45 12 13 Mulig dispensation for investeringer Lommepenge mod kriminalitet Unge i Køge er parate til at gøre en indsats mod graffiti og hærværk i deres nærområde, hvis de får penge for det Af Samina Usman Foto: Harry Nielsen Kvarteret omkring Nylandsvej i Køge har igennem en længere periode været plaget af unge, der smider affald på trapperne Sådan bruges de fire millioner kroner: Hovedparten af pengene fra Landsbyggefonden, Køge Kommune og Lejerbo går til en lektiecafé, aktiviteter i beboerhuset, beboerdemokrati, idrætsaktiviteter, løn til fleksmedarbejdere og et fælleshus, hvor folk udefra får indblik i livet på Nylandsvej. De 230.000 kort ny t Sundheds- og videncenter i Esbjerg Beboerne i Kvaglund, Stengårdsvej og i Østbyen ved Esbjerg kan inden for en overskuelig tid se frem til at få et center, der på den ene side kan hjælpe dem med at forebygge problemer med helbredet og på den anden kan hjælpe med eksempelvis at skrive den Polfoto Smider terrorsigtede ud Springstoffer i store beboelsesejendomme, hvor der bor mange mennesker er en så skidt kombination, at Lejerbo i København har valgt at sige beboerne i en lejlighed på Glasvej i det københavnske nordvestkvarter op. Det drejer sig om beboerne i den lejlighed, der blev Uligheden mellem lejere og ejere vokser Børn af husejere forgyldes med arv og arveforskud, mens lejeres børn må klare sig uden ret meget økonomisk hjælp hjemmefra Af Marie Preisler Illustration: Peter Jensen Den økonomiske kløft mellem lejere og boligejere vokser og går i arv, advarer økonomer. Urimeligt store skattefri gevinster Uligheden er dybt bekymrende, mener økonom og direktør for AErådet, Lars Andersen: - Lejere er simpelthen ikke med på velstandsvognen, og desværre ser vi nu, hvordan skævheden via arv og arveforskud går i arv til lejernes børn, der slet ikke har samme økonomiske m Beboere og ejendomsfunktionærer skal i spidsen for energispareplan Med millioner i støtte fra elværkerne skal der spares på energien i den almene sektor Af Michael Thorberg Foto: Polfoto Nogle pilotprojekter, som gennemføres i nogle boligafdelinger hos to boligorganisationer. Et kursus udbudt a Vil du underholdes? TV er et vindue til verden og Verdens TV holder det åbent. De nordiske og europæiske tv-kanaler giver dig en unik blanding af underholdning, nyheder, sport, film og dokumentar programmer. På www.verdenstv.dk kan du vinde lækre præmier og en rejse for to til Tyskland med Lufthan Ny mulighed for dispensation Den ny postlov rummer meget få dispensationsmuligheder. Men Boligen har fundet et smuthul Af Samina Usman Foto: Ulrik Jantzen Hent selv din post. Sådan bliver virkeligheden for mange danskere, når den udskældte postlov træder i kraft den 31. december 2009. Ifølge lov Beboerne i Høje Gladsaxe er vrede over, at der skal opstilles et postkassseanlæg i stueteagen, hvor de knap nok selv kan være. Den ny postlov: Sådan søger du dispensation: Bor du i en etageejendom, der er opført før den 1. januar 1974, bliver der etableret et postkasseanlæg nede i stueetagen elle Fornyet politisk interesse for boligpolitikken Boligen har taget pulsen på de politiske partier, og på visse områder synes man at kunne spore en vis opblødning Af Regnar M. Nielsen og Michael Thorberg Foto: Polfoto Efter en sommer hvor det boligpolitiske og det boligsociale stof ikke betød meget i d Med udnævnelsen af Karen Jespersen til ny socialminister, er der øget forventning i den almene sektor til en konstruktiv opmærksomhed alle tre partier svarer afdæmpet og uideologisk, at nu vil man evaluere forsøgslovgivningen, og så resten være op til en forhandling. Venstre. Dansk Folkeparti vil i Uligheden Boligejernes formue er ifølge en analyse fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd gennem de stærkt stigende ejendomspriser vokset med 136.000 kroner fra 1996 til 2003. Lejernes gennemsnitlige formue er i samme periode kun vokset med 10.000 kroner. I 2003 havde en gennemsnitlig ejer en formue på Salg af almene boliger Forsøgsloven vedrørende salg af almene boliger udløber den 1. januar 2008. Indtil videre har den ufrivillige ordning (altså hvor boligselskabet kan pålægges at sælge en lejlighed) kun ført til salg af ganske få boliger. Hvad synes I, der skal ske med loven efter forsøgsperiode Udsættelser Antallet af udsættelser af lejere, der ikke kan betale husleje, er steget eksplosivt det viser tal fra Domstolsstyrelsen. Sidste år blev der således sat 53 procent flere på gaden end i forhold til 2002 langt de fleste på grund af manglende huslejeindbetal-inger. Dette i en periode, hvo Electrolux Professional Vask, tid og økonomi: den perfekte balance Med Compass Control kan du vælge netop den programopsætning, der passer til dine vaskebehov. Vælg den perfekte balance mellem vaskeeffekt, kort vasketid eller lavt vand- og energiforbrug ELECTROLUX PROFESSIONAL Electrolux Laundry Fraflytteres fortrydelsesret breder sig Rundspørge om boliggarantibevisets udbredelse hos 21 boligorganisationer: Indført hos 5, afvist af 7 og overvejes kraftigt hos næsten alle andre Af Jørn Nyvang og Ib Hagner Muligheden for at fortryde en fraflytning fra en almen bolig ser ud til at udbrede sig Har I indført boliggarantibeviset? Eller overvejer I at gøre det? Ja det ikke endnu. Vi forsøgte selv at gennemføre ordningen for tre år siden men fik afslag dengang, siger Margit Højgaard, leder af udlejningsafdelingen i FAB. Randområder Hos en del boligorganisationer er de geografiske forhold og f o r va lt n i n g s ko n f e r e n c e Hvad nu hvis forretningsføreren falder om? Små boligorganisationer er afhængige af få nøglepersoner, men skal overbevises langsomt om, hvordan det kan være anderledes. Det er erfaringen fra Varde Af Jørn Nyvang Tegning: Peter Jensen Jeg har talt med fler De kan ikke rende fra hinanden igen Engang havde Roskildes to dominerende boligorganisationer fælles administration, men gik hver til sit. Nu er de ét selskab og ved at fusionere med et andet Da Roskilde Boligselskab og Andelsboligforeningen af 1899 (AB 99) begyndte at snakke om fusion, fik de at vi f o r va lt n i n g s ko n f e r e n c e Kommuner skal på banen Men de skal først blive mere professionelle og tænke i de store linjer frem for detaljerne Af Regnar M. Nielsen Foto: Johnny Anthon Wichmann Der var hug til kommunerne og klædelig selverkendelse fra forvaltningskonferencens deltagere, kort ny t Foreningen AlmenNet åbner for indmeldelser Vejviser til fremtiden Med færdige vejledninger i Fremtidsanalyse, Helhedsplanlægning og Beboerprocessen har AlmenNet nu udviklet en komplet Værktøjskasse for de indledende faser i enhver fremtidssikring frem til godkendt skema A. AlmenNet har s Løfterig svanesang Tidligere socialminister Eva Kjer Hansen tilkendegav under samråd, at hun var opmærksom på problemet omkring rammebeløbet og lagde navnlig vægt på løsning vedrørende opførelser af ældreboliger Af Regnar M. Nielsen Idet der henvises til vedlagte artikel fra Jyllands-Posten den 16. Fremtidssikring / Helhedsplan Fremtidssikring af de almene boliger bliver en af de vigtigste opgaver i de kommende år. Kontakt BLs udviklingsafdeling, så du kommer rigtigt i gang i din boligorganisation vi har prøvet det før! Udviklingskonsulent, civilingeniør Gunnar Staghøj Jensen Udviklingsafde Folkevandringer Europas store udfordring I Tyskland rives over 100.000 sociale boliger ned om året. Sociale boliger, der skifter ejere, skal ligeledes tælles i hundredtusindvis. Og det hele er underlagt 18 forskellige politiker. En fra hver delstat, en fra forbundsregeringen og en fra EU Af Regnar M Boligen har besøgt Præsidenten for de tyske udlejere af sociale boliger, Lutz Freitag vendt op og ned på det tyske boligmarked. Ud over genforeningen har pamperskandaler, udygtighed og rod i økonomien aflivet en del boligforeninger, som mindede om dem, vi har i Danmark. Mest berømt er skandalen omkr læserbreve Ja vi skal bekæmpe ghettoisering I forbindelse med nedrivningen af 43 boliger i Egedalsvænge har jeg måttet lægge øre til en del misforstået kritik for baggrunden om nedrivningen. Direktør Gert Nielsen fra Boligselskabernes Landsforening har haft travlt med at beskylde mig for at give e Hvor er den kritiske sans? har alene gået på det uheldige ordvalg i omtalen af denne sag, hvorved beboerne i de 43 lejligheder utilsigtet er blevet knyttet sammen med kriminelle, således var overskriften på Socialministeriets egen pressemeddelelse: Uroligt ghettokvarter rives ned. Gert Nielsen, dir kurser kursus for valgte kursus for ansatte Beboerinformation Nybyggeri og renovering Kurset indeholder Dårlig information om bestyrelsens arbejde skaber myter og forhindrer en positiv udvikling. Dette 2-dages kursus giver ideer og nyttige værktøjer til at sikre en god og målrettet information kalenderen Oktober n Synskursus November n Mandag d. 1. til onsdag d. 3. oktober Kursusnr.: 223-15 Sted: Hotel Haraldskær, Vejle Pris: 6.000 kr. n Lovgivning Det gode beboermøde n Fredag d. 26. til søndag d. 28. oktober Kursusnr.: 150-15 Sted: Hotel Haraldskær, Vejle Pris: 3.550 kr. n Onsda BOLIGTRADITIONENS KERNESTOF Mens boligmarkedet oversvømmes af nybyggerier med bizarre former og farver, opføres der også stilfærdige, almene byggerier, der bare indeholder gode boliger inden for en solid, dansk tradition. Et eksempel på det sidste er en helt ny bebyggelse i Humlebæk Af Olaf Lind arkitektur Bebyggelse med 52 familieboliger Adresse: Teglgårdsvej 703-775, 3050 Humlebæk. Bygherre: Boligselskabet BSB, Fredensborg-Humlebæk (afdeling 3) Arkitekt: Arkitema En næsten fritliggende vestfacade KORT SAGT: En beskeden bebyggelse, der alligevel har en arkitektonisk holdning i slægt med kort ny t Boligudvalget besøger Berlin og Hamborg Omvæltninger har ramt Ber lin siden muren faldt. Det gælder også boligmarkedet. Ifølge dagbladet Licitationen vil Folketingets Boligudvalg nu studere omvæltningerne på tætteste hold. I hvert fald rejser udvalget ifølge Licitati onen fra den 10. til [ Luft ] [ Vand ] Varme er vort element [ Jord ] [ Buderus ] Kunden fik udskiftet 17 år gamle kedler med åben forbrænding. Der blev installeret 2 stk. kondenserende Buderus kedler med hele 5 års garanti. Første års besparelse var ca. 300.000 kr. inkl. moms. Investering var på 1,6 million inkl. mo n ota b e n e o g ko r t n y t Mogens Madsen har endvide re været viceborgmester gen nem en årrække i den tidligere Græsted-Gilleleje Kommune samt medlem af byrådet i 33 år, hvor han gik af ved sidste valg. Dagen fejres med en reception i VIBO, afd. 238, Præstevænget 137, Græsted, kl. 14-17. 70 å Landsforeningens bestyrelse Formand Henning Kirk Christensen Næstformand Vinie Hansen Beboerdemokratiet til debat Overlever beboerdemokra tiet? lyder overskriften for et temamøde i Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds (Kø benhavn og Frederiksberg), lørdag 17. november, kl. 9.3012.30 i Ingen synspunkt Af Marie Konge Nielsen, ph.d. og lektor ved Aarhus Universitet Fremtidens ældre Det er vigtigt at gøre det endnu mere attraktivt for alle aldersgrupper at bo i alment boligbyggeri. På baggrund af den stigende individualisering i samfundet er det vigtigt at undersøge, hvilke forventninge