årligt sender en håndfuld ringbind med nye fordringer til inkassofirmaet, som så varetager vedligeholdelsen og det opsøgende arbejde. Når det lykkes at få skyldnere til at betale, fordeles indbetalingen imellem ALBOA og inkassofirma, efter en fordelingsnøgle. På den måde betaler ALBOA kun inkassofirmaet, i tilfælde af at der kommer noget ind. I 2013 hentede inkassofirmaet Lindorff således i alt 700.000 kroner på ALBOAs fordringer. Dette beløb fordeles ifølge aftalen med 55 procent til ALBOA og 45 procent til Lindorff. For ALBOAs vedkommende indtægtsføres beløbet i de afdelinger, hvor beløbet i sin tid blev posteret som en udgift. For Peter Hebroe er den nye praksis et klart fremskridt i forhold til tidligere tider. Tidligere satte vi sagen i en mappe, når der var faldet dom, og så hobede mapperne sig ellers op over årene. Den eneste konsekvens for skyldneren var, at han ikke kunne få en bolig i vores boligorganisation, før han havde betalt sin regning. Da vi begyndte på inkassoaktiviteten, var der nogle, der fik sig en overraskelse. En del har nok troet, at de penge havde vi glemt. Vedholdenhed og tålmodighed Lindorff og Intrum Justitia er de helt store spillere på markedet for gældsinddrivelse for boligorganisationer. Intrum Justitia skriver på deres hjemmeside, at de arbejder for 125 boligorganisationer, mens inkassochef i Lindorff, Per Ussing, oplyser, at Lindorff arbejder for 63 boligorganisationer. Den samlede portefølje fra landets boligorganisationer løber op i store tre-cifrede millionbeløb. Set i mikroskopet er det dog ofte det samme billede, som gentager sig, fortæller Per Ussing. Den typiske fordring er en fraflytterregning på et sted imellem 2025.000 kroner. Regningen består som regel af noget istandsættelse, lidt varme- og vandregning, og nogle gange også ubetalt husleje for en måned eller to. Den slags sager ser vi rigtig, rigtig mange af, fortæller Per Ussing. 10 BOLIGEN September 2014 LAVTHÆNGENDE FRUGTER Som administrationsselskab for 125 boligorganisationer over hele landet med i alt 36.000 boliger indledte Domea i 2009 et samarbejde med inkassofirmaet Lindorff. Vi gik simpelthen i kælderen og fandt alle de gamle fordringer frem, fortæller Thomas Holluf, direktør i Domea. Vi fandt næsten 3.000 sager med en samlet hovedstol på 52 millioner kroner, som vi sendte til Lindorff. Det år lykkedes det Lindorff at få hentet næsten ni millioner kroner tilbage til afdelingerne. Det var et beløb, som vi egentlig allerede havde afskrevet, så vi er selvfølgelig henrykte over at få de penge ind igen. Domea har i perioden 2009-2013 indleveret for i alt 93 millioner kroner ubetalte fordringer til Lindorff, og som noget nyt er Domea i færd med at indgå en udvidet aftale med Lindorff. Når vi i fremtiden får en fraflyttersag, som ikke bliver betalt, så ryger den direkte til Lindorff. Tidligere brugte vi et hav af små lokale advokater til den slags, og vi har opgjort, at den praksis i 2013 fremfor at give os penge faktisk kostede os ca. en million kroner. Der er nogle af de lokale advokater, som har givet udtryk for, at de er kede af at miste os som kunde. Det kan jeg godt forstå, men hvis jeg kan lave en aftale, som etisk og moralsk er i orden, og som samtidig giver millioner på bundlinjen, så er der ingen tvivl om, hvad jeg vælger. Kodeordet for os er vedholdenhed, vedholdenhed og vedholdenhed tilsat lidt tålmodighed. Vi skriver breve til skyldnerne, vi ringer, og vi ringer også nogle gange på døren. Samtidig sørger vi for, at fordringerne bliver fornyet, når det er tid til det. Ifølge inkassochefen er der i porteføljerne fordringer helt tilbage fra begyndelsen af 1980erne. Og selvom det kan synes håbløst at holde liv i så gamle fordringer, så giver det god me- Vi vil også gerne sende et helt tydeligt signal om, at man ikke bare problemfrit kan undlade at betale sin flytteregning. TINA JENSEN, ØKONOMICHEF, AAB AARHUS ning, hvis man spørger Lindorffs inkassochef. Mange gange skal der gå et stykke tid, før vi kan have held til at hente noget ud af fordringer fra boligorganisationer. En mobilregning eller et benzinkort bliver ofte betalt på et meget tidligt tidspunkt, fordi det er noget, man har brug for i det daglige. En flytteregning for en lejlighed, som skyldneren ikke længere bor i, indgår ikke på samme måde i skyldnerens hverdag. Paradoksalt nok er det måske nærmere en fordel, at der går nogle år, og at skyldneren får mulighed for at få styr på sin økonomi. Rockere på nethinden Selvom udliciteringen af gældsinddrivelsen i sagens natur handler om at få allerede afskrevne penge i kassen, så det handler også om noget andet, som økonomichef i AAB Aarhus, Tina Jensen, forklarer. Vi vil også gerne sende et helt tydeligt signal om, at man ikke bare pro- BOLIGEN BL DANMARKS ALMENE BOLIGER NR. 9 SEPTEMBER 2014 81. ÅRGANG Klar til inkasso Boligen har denne gang fået en 2. sektion. En appetitvækker til den åbne del af Almene Boligdage. Riv ud og tag med i Bella Center. Plan for Bellahøj Bellahøj-husene er unikke i dansk bygningshistorie. Efter en Foto: Anna-Lene Riber LEDER LIVLIGT BOLIGPOLITISK EFTERÅR Af Bent Madsen Politikerne skal imidlertid vide, at det hverken er forsvarligt eller acceptabelt, hvis Landsbyggefondens renoveringer barberes ned til omkring 2 milliarder kroner årligt på den lange bane.. BOLIGEN September 2014 81. årga 14 INDHOLD 4 8 12 14 18 21 22 18 24 RADIOSPOT PÅ TINGBJERG Igennem sommeren har Radio24syv sendt 25 timers radio fra Tingbjerg. Resultatet blev et sjældent velbeskrevet portræt, når man tænker på, at det var radio. MANGE PENGE I GAMLE FORDRINGER 28 24 26 Stadig flere boligorganisationer sæ 25 timers radio fra Tingbjerg Sommeren igennem har Radio24Syv portrætteret bydelen Tingbjerg i den nordvestlige udkant af København. Aldrig før er et boligområde beskrevet så grundigt på radio. Af Kristoffer Friis kfs@bl.dk S elv kalder Radio24Syv programserien Dødsruten for Danmarkshistoriens st piger, hun er sød, imødekommende, fortvivlet, og efter to-tre minutters direkte optaget radio åbner hun sig fuldstændigt og fortæller om sit liv: Jeg kender ingen i København. Lidt senere registreres der, at en lille pige i en lyserød kjole står og holder sig for ørerne, mens hendes far råber ... P KORT NYT BYT BOLIG ER GRATIS I omkring 15 år har BL drevet sitet Byt Bolig. Et sted på nettet, hvor lejere uanset om de bor i almen eller privat udlejning kan finde andre at bytte lejebolig med. Det har tusindevis benyttet sig af igennem årene. Netop nu er der godt 1.800 boliger i byttedatabasen, HAN SANG SIG TIL EN STUDIEBOLIG Kasper Raunstrup fra Svendborg jublede, da han fik brev om, at han var blevet optaget på uddannelsen som industriel designer i Kolding. Til gengæld fandt han det svært at finde en passende studiebolig. Men så brugte han sine musikalske evner og indspillede en sang me Aktiv inkasso henter tabte penge Stadig flere boligorganisationer sætter professionelle inkassofirmaer på sporet af gamle skyldnere. Det giver penge i kassen og et mindre blødsødent rygte. Af Martin Ljung Krabbe redaktion@bl.dk Foto: Simon Jeppesen B oligorganisationer landet over har i stigende Mapperne indeholder alle de akter, som hver enkelt sag indeholder. Her er et rykkerbrev kommet retur med påtegnelsen Ukendt på adressen. SÅDAN ER PROCESSEN Når en tidligere beboer ikke betaler sin fraflytteregning, sender boligforeningen over en periode på ca. tre måneder tre rykkere blandt andet årligt sender en håndfuld ringbind med nye fordringer til inkassofirmaet, som så varetager vedligeholdelsen og det opsøgende arbejde. Når det lykkes at få skyldnere til at betale, fordeles indbetalingen imellem ALBOA og inkassofirma, efter en fordelingsnøgle. På den måde betaler ALBOA kun inkassofir FÅ DEN GODE AFTALE EN HALV ROBIN HOOD Himmerland Boligforening har den bedste aftale i den stikprøve, som Boligen har foretaget. For 10 år siden var aftalen 50/50, mens den i dag er 65/35 i boligforeningens favør. Ifølge forvaltningschef Gunhild Bjørn skyldes den gode aftale jævnlige forhandlinger Peter Sørensen har valgt at bo i en blok med lodret tilgængelighed. Det vil sige med elevator. Han kunne også have valgt at bo i en blok med vandret tilgængelighed. Det vil sige med adgang til stueetagen via stier med små stigninger. Lodret og vandret tilgængelighed I forbindelse med renovering af Vinduerne i en række facader får hvid indramning, der skal få husene til at virke lavere og fremhæve variation. Tre sammenbyggede blokke er blevet gennembrudt for at skabe en stipassage igennem afdelingen. Alle genhuset Under renoveringen bliver samtlige beboere genhuset. Typisk i tre måneder. Op Dette er ikke en fusion 3B og Boligkontoret Danmark er flyttet sammen. Og i stedet for at fusionere afprøver de nu en helt ny måde at samarbejde på. Af Michael Thorberg mith@bl.dk Foto: Stefan Kai Nielsen I 1970erne rullede en bølge af ændrede samlivsformer hen over samfundet. Unge fandt sammen i Ét kontor. Til venstre sidder BKDs HR og personaleafdeling, til højre sidder de tilsvarende fra 3B. Fra venstre er det lønkonsulent Ulla Jakobsen, BKD, HR-chef Benedikte Ginderskov, BKD, lønbogholder Jette Jacobsen, 3B, og HR-konsulent Bessie Kofod Hansen, 3B. pligtende former. Skanska opførte huse KORT NYT 25 FÆRRE UNGDOMSBOLIGER I AALBORG I Aalborg har Lejerbos planlagte byggeri af ungdomsboliger på Østre Havn været igennem en sparerunde efter kraftig overskridelse af budgettet. Antallet af planlagte boliger er derfor faldet fra 294 til 269. Det sker, på trods af at der i forbindelse med s Innovation er at finde nye løsninger, der går ud over standarden. Schlüter-BEkotEc-tHERM Det innovative og enestående varmesystem fra opfinderen af det keramiske klimagulv forkorter byggetider, sparer energi og øger boligkomforten. Den lave konstruktionshøjde af den modulære belægningskonstruktion Tættere på en Bellahøj-model Stort ståhej om en fredning af Danmarks første skyskrabere, Bellahøjhusene, skabte sidste år tvivl om stor helhedsplan. Fredningen blev skudt til hjørne. Nu skal ny vinderplan genfortælle historien om Bellahøj og vække projektet. Af Kristoffer Friis kfs@bl.dk Foto: Thom Bellahøj skal genfortælles. I processen vil vi inddrage beboerne og gøre dem til ambassadører for løsningerne. Sammenholdet skal styrkes. Og Bellahøj skal bindes sammen med byen. Beboerne derude bor et fedt sted. Der er et kæmpe potentiale, siger Søren Houen Schmidt, indehaver af Rekommanderet, som Fredning af skyskraberne bliver i skuffen Udfordringer er ikke nye i projektet. Omkring nytåret 2012 foreslog Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur Kulturstyrelsen at frede husene. Det vakte stor bekymring blandt lejere og boligselskaber, som frygtede, at renovering og beboerdemokrati gi Film skal forklare boligøkonomi SE FILMEN HER Nu skal det være slut med ikke konstruktive diskussioner ved budgetmøderne. Boligselskabet Sjælland har nemlig lavet en film, der skal lære beboerne om den almene boligøkonomi. Af Mads Andersen man@bl.dk Foto: Boligselskabet Sjælland A lmene beboere Selvransagelse fører til lavere husleje For at sætte en stopper for vedvarende huslejestigninger har Sorø Boligselskab nu indgået et samarbejde om administration med DAB. Af Samina Usman sau@bl.dk Foto: DAB H uslejen steg og steg. Siden 2008 har lejerne hos Sorø Boligselskab fået en årlig husleje Her kommer aftalen imellem bestyrelsesformand Gert Hansen (th.), Sorø Boligselskab, og DABs bestyrelsesformand, Henrik Berg, DAB, i hus. De andre var ikke dårlige, men vi skulle jo træffe et valg. Fordelen ved DAB er, at de allerede administrerer ret tæt på Sorø, som i Skælskør og Køge. Og det er j 1 2 QR-koden, som hver lejlighed skal have, aktiveres. Slut med at køre forgæves Varmemester Ole Fisker fotograferer og gemmer blandingsbatteri ved køkkenvask. AAB Aarhus har været med til at udvikle en app, som gør jobbet lettere for ejendomsfunktionærerne og driften billigere for afdelingerne. 3 Data om blandingsbatteri gemt. blandt andet komfur, køleskab, fryser, elmåler, radiatorer, og hvad man ellers ønsker at lægge ind i systemet. Er ejendomsfunktionæren for eksempel kaldt ud, fordi beboeren klager over, at den er gal med komfuret, kan han tage et foto af det og gemme billedet. Han BOFÆLLESSKAB MED PLADS TIL KRISTEN MEDITATION Initiativtagerne til alment bofællesskab på Djursland vil have beboere, der dyrker meditation, fortrinsvis på et kristent grundlag. Spørgsmålet er, hvordan det er muligt uden at diskriminere. Af Lukas Sloth Folting og Jørn Nyvang jn@bl.dk D et så ud t Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele Reducer energiforbruget med op til 60%* med varmepumpe-teknologi Skånsom tørring i patenteret SoftCare-tromle Optimalt tørreresultat med patenteret PerfectDry restfugtighe Se flere billeder fra konferencen på blboligen.dk Forvaltningskonference 19.- 20. august 2014 på Hotel Nyborg Strand Af Kristoffer Friis Sørensen & Regnar M. Nielsen Foto: Alex Tran SHOP AMOK PÅ FORVALTNINGSKONFERENCEN Tilbuddene var mange, da direktører, forretningsførere og ledende medarbejdere Derfor skal du skifte til en sikkerhedsdør. Først og fremmest får lejlighederne en ny sikkerhedsdør af stål, som holder tyve ude. For selv om det er vigtigt med en god lås på dørene, så er det svært opbrydelige sikkerhedsdøre, som får tyven til at give op. Men der er også andre fordele. Vore sikkerh BAG FACADERNE En antologi om boligsocialt arbejde i udsatte by- og boligområder Anmeldelse: IDEKATALOG I BOLIGSOCIALT ARBEJDE Af Regnar M. Nielsen jn@bl.dk D renge og piger bliver brandkadetter hos Roskilde Brandvæsen. Det stoppede ildspåsættelserne i boligområdet. Æblehaven / Rønnebærhaven, Ro KORT NYT KØBENHAVNERMODEL SKAL SKABE PRAKTIKPLADSER Da daværende teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam indviede kvartermiljøstationen i Tingbjerg, anede man ikke, at et kartel havde gjort byggeriet alt for dyrt. Arkivfoto: Karin Peitersen MULIGT AT FÅ KARTEL-ERSTATNING Er man blevet snydt i en Panelets analyse og mening Boligens arkitekturanmelder Nathan R. Muelas har til inspiration kigget ud over landets grænser og har fundet inspiration i renoveringen af Madrids sociale boligmasse. Lokale arkitektkonkurrencer har blandt andet sikret, at boligområder, der tidligere var monotone og svær Bettina Post Nathan R. Muelas Birgit Andersen Aydin Soei SOCIALRÅDGIVER, DEBATTØR ARKITEKT SKOLELEDER JOURNALIST, FORFATTER Flemming Balvig Gert Nielsen Lene Andersen Hans Engell PROFESSOR, KRIMINOLOG TIDL. DIREKTØR I BL FILOSOF POLITISK KOMMENTATOR unge arkitekter, der ønskede at st Panelets analyse og mening Fælles områder I Spanien var et delt fælles område i bygningen ikke almindeligt. Opdelingen imellem det offentlige (gaden) og det private (hjemmet) var meget klar. Men snart begyndte der at opstå ideer, der berigede og gjorde dette forhold mere fleksibelt, netop ved at t 5. FOA, Carabanchel, Madrid, 2007. 7. MVRDV, Sanchinarro, Madrid, 2005. 6. David Chipperfield, Villaverde, Madrid, 2005. 8. Estudio Entresitio, Vallecas, Madrid, 2009. hus. Programmet pegede i sin demagogi, (hvorfor skal de fattige betale for de arkitektoniske eksperimenter?) på en reel risiko: KURSER OG KALENDER NY I LEDELSEN Er du ny i organisationsbestyrelsen i din boligorganisation, så ved du, at der er rigtig mange emner og opgaver, som du skal forholde dig til og deltage i. Du er nu en del af ledelsen i en organisation med mange udfordringer, som fx fokus på effektiv drift, renoveri TIL KU ADMINISTRRASUSTIONEN Få et log in til elektronis k tilm på kursus@ elding bl.dk SEPTEMBER OKTOBER ALMENE BOLIGDAGE Fredag d. 5. september til lørdag d. 6. september 2014 Kursusnr.: 2014-0001 Sted: Bella Center, København Pris: 3.100 kr. STANDARDER VED IND OG FRAFLYTNING Fredag d. 3. okto NOTABENE 70 ÅR 25-ÅRS-JUBILÆUM Formanden for administrationsselskabet FA09 og Postfunktionærernes Andels-Boligforening (PAB), Preben Bansemer, fylder mandag den 8. september 70 år. Efter at have været beboer et års tid i PABs afd. 7 i Brøndby begyndte han at deltage i det boligpolitiske arbejde o 4 10 6 Når boligerne i Albertslund Vest skal renoveres, får beboerne mulighed for at blive genhuset i et særligt nybyggeri. Vridsløselille Andelsboligforening (VA) har fået tilsagn om at måtte opføre 48 lejligheder efter konceptet AlmenBolig+. De skal i deres første tid bruges til genhusning i for