Side 10 boligrenter. Den helt store bekymring på de finansielle markeder er den vildtvoksende amerikanske statsgæld. For økonomerne er tommelfingerreglen, at alt er godt, så længe den økonomiske vækst er højere end væksten i statsgælden. Og væksten er høj i USA. Nogle tror endda på, at udviklingen i kunstig intelligens kan gøre den endnu højere i de kommende år. For netop USA hjælper det også, at landets økonomi har status som den ledende i verden, og at dollaren er den valuta, der primært anvendes i global handel. For mange store investorer, og for mange centralbanker i lande med overskud på handelsbalancen, er det en selvfølge, at de skal have en stor beholdning af amerikanske statsobligationer. Faldende tillid Scott Bessent, finansminister i USA, prøver at presse statsrenterne ned. Investorerne iagttager det med bekymring. Foto: Flickr. / World Economic Forum Danske realkreditrenter kan gå fri af global renteuro Uroen sitrer på de globale obligationsmarkeder, og statsrenterne har nået de højeste niveauer i årtier. Men indtil nu har de renter, som danske boligejere og boligforeninger betaler på deres realkreditlån, næsten været upåvirkede af det hele. En strateg fra Nykredit forklarer teknikken bag det Af Sten Thorup Kristensen Sensommeren har budt på nogle vilde uger på obligationsmarkedet. De renter, som staterne betaler på deres obligationer, kom i opdrift, og i USA fik det finansminister Scott Bessent til at reagere med nogle krumspring, bl.a. støtteopkøb af langfristede amerikanske statsobligationer. Præsident Trump gik endog så vidt, at han truede med militær intervention, hvis rentemarkederne ikke makkede ret. Han uddybede ikke, hvem der mere præcist skulle angribes. Intet af det betrygger garvede obligationshandlere, og i skrivende stund (2. september) er renterne på statsobligationer fra adskillige store lande på det højeste niveau i årtier. I USA har de ikke været højere siden 2007, i Japan skal man 30 år tilbage for at finde fortilfælde. Færre konverteringer Men når man ser på kurven over de realkreditrenter, som boligejere, andelsboligforeninger og almene boligselskaber betaler, kan man højest lokalisere et lille blip på skærmen. De er stort set uændrede. Og sådan kan de blive ved, også selv om uroen på de globale rentemarke- der tager til. Det forklarer Frederik Engholm, chef for makro & strategi i Nykredit Markets, til Byens Boligforeninger. Der er ingen garantier for fremtidige kurser på værdipapirer. Der kommer hele tiden overraskelser. Men der er gode forklaringer på, hvorfor både renten på de korte eller de lange realkreditlån indtil nu kun har set små stigninger, anfører han. De lange lån først: Når renten falder, har lånerne mulighed for at konvertere deres lån ned. Det er en ulempe for investorerne, som derfor beregner sig en risikopræmie for, når de køber 30-årige realkreditobligationer. Når renterne i verden tværtimod stiger, bliver risikoen for konverteringer mindre. Derfor kan investorerne også sænke deres risikopræmier. Det summer sammen til, at renten på 30-årige real kreditobligationer stiger mindre, end den gør på statsobligationer med samme varighed. Snor i inflationen Renten på flekslån, f.eks. F1, flyttede sig gennem august endnu mindre end renten på de faste lån. Men her er historien en anden. Renten på F1erne er tæt knyttet op på styringsrenterne fra den europæiske centralbank (ECB) og Nationalbanken. Begge har den primære opgave at holde priserne i ro, og de vil hæve renten for at dæmpe farten i økonomien, når de ser tegn på højere inflation, og sænke den igen, hvis faren driver over. Krigen mellem USA og Iran giver større risiko for inflation, fordi den får olieprisen til at stige. Men omvendt gør de højere lange renter på statsobligationer, og på langfristede boliglån i andre lande, noget af arbejdet for centralbankerne: De fungerer også som bremser på økonomien. Frederik Engholm påpeger dog, at Nationalbanken kan komme til at hæve sin styringsrente ud over det, som ECB måtte gøre. Nationalbankens styringsrente har i en årrække ligget under den fra ECB, pt. med 0,4 %-point, som en modvægt til en stærk kronekurs. Men kronen er ikke helt så stærk, som den har været, og sandsynligheden for, at Nationalbanken på et tidspunkt vil hæve sin styringsrente mere, end ECB gør, vokser. Bekymring for amerikansk gæld Der er trods alt mere i det end teknik, og hvis det virkelig går galt på de globale kapitalmarkeder, kan det også få en stærkere indvirkning på de danske Problemet opstår, hvis der breder sig en skepsis over, hvorvidt væksten i den amerikanske økonomi nu også virkelig vil forblive højere end væksten i gælden, og/eller hvis USA mister troværdighed som førende verdensmagt. Så vil nogle investorer begynde at trække følehornene til sig, hvilket vil få renten til at stige, hvilket igen vil øge budgetunderskuddet i USA og gøre væksten i gælden endnu større. Det er der, vi er nu. Europæiske investorer nedbringer deres beholdninger af amerikanske statsobligationer. De sælger dem måske ikke, men de køber færre nye, end de plejer ved de løbende udstedelser. De europæiske investorer reagerer på både politiske og økonomiske risici. Efter halvandet år med trusler til højre og venstre fra Trumps side må de se i øjnene, at USA ikke nødvendigvis vil være en troværdig partner på langt sigt. Mere nærværende: De rentestigninger, der allerede er indtruffet, lægger nye lag til det amerikanske gældsbjerg. Renteudgifter er nu en større post i de amerikanske budgetter, end militæret er. Frygten er, at USA en dag inden så længe må lade sin valuta falde i værdi for at kunne servicere sin gæld. Utilfredse investorer Samtidig er der kommet andre steder at placere pengene. De usædvanligt høje japanske statsrenter har fået landets investorer til at handle lokalt de har ellers været de største købere af de amerikanske statsobligationer. Endvidere er de store tech-selskaber begyndt at finansiere opbygningen af gigantiske datacentre ved hjælp af obligationsudstedelser. Investorerne vil gerne have, at USA gør noget ved sit budgetunderskud. At man hæver skatterne og/eller skærer udgifter væk. Derfor gjorde det et dårligt indtryk og forværrede nærmest situationen, da Scott Bessent i stedet kastede sig ud i kreative manøvrer med støtteopkøb af yen og af de langfristede amerikanske statsobligationer. Det er en farlig strategi, at finansministeriet selv begynder at intervenere i markedet, fordi det ikke bryder sig om det signal, som markedet sender. Disse taktiske indgreb kan endda svække markedets forhåbning om, at finansministeriet retter op på den fundamentale finanspolitiske kurs, som Nykredits Markets skrev i en orientering til sine kunder. sten@odsgard.dk BYENS BOLIGFORENINGER NETVÆRK VIDEN NYE MULIGHEDER Bestyrelser i Andels- og Ejerboligforeninger Boligselskaber Viceværter Varmemestre Ejendomsinspektører Bofællesskaber i gennembrud: Boligfællesskabet Tubberupvænge i Herlev Nord. Foto: KAB Almene boligselskaber vil med på vognen Alene side Side 2 sekvens oven i komfortproblemet. Hvis problemet står gennem hele fyringssæsonen, kan det påvirke den gennemsnitlige returtemperatur, som flere fjernvarmeselskaber afregner efter, siger Kees van der Veer, fagekspert hos Brunata. Dermed peger resultaterne også på en bredere udfordring for bolig Nyhed! Ståldøre af 100% genbrugsstål. For hvert vigtigt øjeblik er der en dør med et formål. Du tænker måske ikke på dem hele tiden. Men dørene er der altid, midt i livets afgørende øjeblikke. Som når du tager skridtet ind i din allerførste lejlighed. Det er til den slags betydningsfulde begivenhed Side 4 Sikringsrum er langt fra altid så tydelige som det, der ses her. Men de er generelt lige så skumle. Foto: Colourbox.dk Storbyernes sikringsrum er fåtallige og i dårlig stand og de ligger de forkerte steder I 2011 blev pligten til at lade sikringsrum være en del af nybyggeri ophævet, og sid Portløsninger til boligforeninger Vi tilbyder boligforeninger en færdig løsning til en fast aftalt pris, hvor vi tager os af hele processen. Én samlet leverandør - ingen bøvl Driftssikre løsninger med lang levetid Minimal gene for beboerne Klar og gennemskuelig pris Gennemgang og rådgivning Få Side 6 Bølge af nye bofælles skaber i alment regi kan være på vej 2020erne har indtil nu budt på et sandt gennembrud for bofællesskaber men endnu kun i den private sektor. Nu har de almene boligselskaber fået bedre økonomiske muligheder for at følge trenden, og mange af dem ejer i forvejen ejendom Side 7 PensionDanmark har etableret bofællesskabet Balancen i Kildebjerg Ry ved Skanderborg. Her har beboerne i de 33 boliger mulighed for at dyrke deres egne grøntsager, og derefter at tilberede dem i fælleskøkkenet. PR-foto: Pro-Plan Interaktiv A/S undersøgelse viste, at det ikke generelt forhold Side 8 Indbrud i hjem kan desværre være på vej mod normalisering Måske blev tyvene skræmt af, at Siden pandemien har der i en historisk sammenhæng været mange opholdt sig i hjemmene i den usædvanligt få indbrud i private hjem i Danmark. Det er stadig periode. Det kan også være, at tyve fra 2020K1 Side 9 ÉN SAMARBEJDSPARTNER TIL HELE EJENDOMMEN Driftsikker vedligeholdelse med fokus på langsigtet økonomi En topmoderne varmepumpe fra Energi Machines. Snart kan den stå i almene boligejendomme. PR-foto Almen boligforening går forrest for at løfte grøn teknologi fra prestigeprojekter til daglig Side 10 boligrenter. Den helt store bekymring på de finansielle markeder er den vildtvoksende amerikanske statsgæld. For økonomerne er tommelfingerreglen, at alt er godt, så længe den økonomiske vækst er højere end væksten i statsgælden. Og væksten er høj i USA. Nogle tror endda på, at udviklingen i Savner I overblik? Ejer- og andelsforeninger Mads Håkonsson +45 4414 2706 mads.hakonsson@newsec.dk Newsec er Danmarks førende inden for administration af andels- og ejerforeninger. Vi sikrer en smidig og effektiv drift og hjælper med at udvikle jeres forening altid med udgangspunkt i jeres beho Side 12 EU-støtte til energirenovering af boliger under coronaen havde i bedste fald ringe effekt Meningen var god nok, da EU-kommissionen for seks år siden tænkte, at man kunne kombinere jobskabelse under en akut krise med forbedringer af bygningsmassen. Men i praksis betød ordningen, at gode proj Side 13 Omdannelse af private boliger til almene boliger volder store problemer på Frederiksberg Den Frederiksbergske Boligorganisation er gået rettens vej for at stoppe et kommunalt påbud om, at de gamle lejere skal inviteres med ind i boligafdelingen. Men Højesteret afviste at give sagsanlægget o Side 14 Sponsoreret indhold 36 lejligheder på 36 dage: Fra træk og støj til tryghed og varme i Glostrup Da de gamle vinduer i Andelsboligforeningen Magnoliavej 15-25 stod til udskiftning, faldt valget på Vestegnens Vinduer A/S. Med en stram tidsplan på én lejlighed om dagen og brug af lifte i ste VI VIL GØRE DET NEMT AT VÆRE BESTYRELSE Vest Administrationen A/S Bestyrelsesarbejde Bestyrelsesarbej e de skal ikke fylde hele fritiden ej I får en fast administrator, som kender jeres forening, tager ansvar for opgaverne og følger op, før I selv behøver at gøre det. DET TAGER VI OS AF ØKONOMI, Side 16 Odense påbegynder anlæg af grøn ring rundt om byen de kommende år kan blive til skov og natur. By- og kulturrådmand Lars Christian Lilleholt (V) er glad for, at de første arealer nu er købt, og ser frem til at fortsætte udviklingen af den grønne ring. - Det er et af de største naturprojekt Side 17 Konstruktionsfejl tvinger boligforening til omfattende renovering efter mindre end 50 år Fejl ved tagspærene i et rækkehusbyggeri bredte sig ned i husene og skabte talrige problemer. Nu skal de løses en gang for alle. Det er stort set kun ydervæggene, der vil stå tilbage efter renoveringen. Side 18 Amerikanske vandværker lagt ned af cyberangreb i sensommeren Nye erfaringer viser, at cyber-truslen mod vestlige vandværker er reel. I mindst 12 delstater så man hele eller delvise nedbrud gennem juli og august. Myndighedernes mistanke er, at iranske hackere står bag Af Sten Thorup Kristens Side 19 KONTROL - DOKUMENTATION - RÅDGIVNING Foto: Google Maps Ingen almene boliger i nybyggeri på Københavns gamle kommunehospital Der skal opføres nye boliger med gammelt look på hospitalsgrunden, fremgår det af et forslag til lokalplan. Men der er ikke boliger nok til, at kommunen kan kræve, a Kom til Netværksaften for boligforeninger Torsdag den 19. november inviterer Byens Boligforeninger til Netværksaften for boligforeninger. Aftenens program Det bliver en hyggelig aften, hvor du vil møde bestyr elsesmedlemmer fra andre boligforeninger, der har samme udfordringer, som I har i jeres fo