Side 13 Omdannelse af private boliger til almene boliger volder store problemer på Frederiksberg Den Frederiksbergske Boligorganisation er gået rettens vej for at stoppe et kommunalt påbud om, at de gamle lejere skal inviteres med ind i boligafdelingen. Men Højesteret afviste at give sagsanlægget opsættende virkning, hvilket efterlader det store flertal af gamle lejere med magten til at trumfe deres vilje igennem Af Sten Thorup Kristensen Den såkaldte tilbudspligt giver lejerne forkøbsret til en privat boligudlejningsejendom, der bliver sat til salg. Regeringen vil udvide tilbudspligten, så almene boligorganisationer får chancen, hvis lejerne takker nej. Det lyder måske enkelt og ligetil. Men det er det langt fra. Det fremgår af en dom, som Højesteret afsagde i juli. Dommen betyder, at de gamle lejere i tre ejendomme på Frederiksberg, som Den Frederiksbergske Boligorganisation (DFB) har købt, får al magten. Det kan udvande det almene aspekt væsentligt, frygter KAB, som er administrator. Afgørelsen betyder ikke nødvendigvis, at der vil være samme problem i kommende ejendomme, som almene boligorganisationer køber. Det skal afklares i en anden retssag. Men indtil denne er endelig afgjort, vil almene boligorganisationer næppe have meget appetit på at købe eksisterende ejendomme, tilbudspligt eller ej. Skulle starte forfra DFB blev stiftet i maj 2022, og et halvt år senere købte den tre ældre ejendomme på Frederiksberg. De eksisterende beboere kunne blive boende på uændrede vilkår, men efterhånden som de flytter ud, bliver de afløst af beboere under almene vilkår. Som organisationen havde tænkt det, var det også kun disse nye beboere, der var medlemmer. Det fik imidlertid nogle af de gamle beboere til at klage til kommunen, der er tilsynsmyndighed. Og kommunen gav de gamle lejere medhold og pålagde DFB at starte forfra og indkalde alle beboere til et stiftende afdelingsmøde. Kommunens afgørelse kom i december 2024. To måneder senere bragte KAB, på DFBs vegne, sagen for byretten med en påstand om, at kommunens afgørelse skulle kendes ugyldig. Fodslag mellem landsog højesteret Byretten behandlede aldrig sagen, som i stedet blev sendt direkte videre til landsretten. Spørgsmålet var nu, om denne sag skulle have opsættende virkning det vil sige, om kommunens afgørelse skulle stilles i bero, mens sagen blev behandlet. Det mente byretten, men landsretten afviste det i januar i år, og Højesteret har altså nu erklæret sig enig med landsretten. Argumentet er især, at man som udgangspunkt ikke skal have mulighed for at undvige en myndighedsafgørelse ved at indbringe den for domstolene. Der skal være særlige omstændigheder i spil, før man giver en retssag opsættende Sønderjyllandsgården er en af de tre ejendomme, som Den Frederiksbergske Boligorganisation har købt, og som nu er genstand for en kompliceret retstvist med vidtrækkende perspektiver. Foto: Byens Boligforeninger virkning, og det mente altså hverken lands- eller højesteret var tilfældet her. Gamle lejere kan tage magten Men det mente KAB i allerhøjeste grad, at der var, fremgår det af domsudskriften. KAB er refereret for følgende synspunkter: Efterlevelse af påbuddet (fra kommunen, red.) vil indebære indgribende ændringer i boligorganisationens vedtægter og beboerdemokratiske struktur, idet der vil skulle gennemføres et nyt stiftende afdelingsmøde, laves nye vedtægter, samt etableres en ny ledelsesstruktur. De almene lejeres retsstilling og vilkår er underlagt beboerdemokratiet. Eftersom de private lejere udgør majoriteten i ejendommen, er der en væsentlig risiko for, at en ny bestyrelse primært eller udelukkende vil komme til at bestå af beboere i private lejemål. Udover at det i sig selv er problematisk, hvis private lejere skal have indflydelse på de almene lejeres lejeforhold og huslejefastsættelse, vil en ny bestyrelse kunne lave dispositioner med selvstændig retsvirkning, herunder ændre i drift og økonomi, og den vil kunne hæve den igangværende retssag. Den oprindelige situation vil således ikke kunne genetableres, selv hvis påbuddet senere tilsidesættes som ugyldigt. Fire ud af fem lejere er gamle KAB oplyser ifølge domsudskriften også, at ca. 80 % af beboerne pt. er lejere fra det tidligere ejerskabs ejendom- me. Der er således lange udsigter til, at dem, som er flyttet ind som almene lejere, får flertal på afdelingsmøderne. Landsretten og Højesteret kan altså godt ende med at give DFB medhold i, at kommunens afgørelse skal betragtes som ugyldig. Men minimum indtil en af de to retsinstanser når frem til en konklusion, gælder kommunens afgørelse. Men som KAB fremhæver: De gamle lejere har nu muligheden for at trække sagen tilbage. Det kan de gøre, hvis de udnytter deres flertal på det afdelingsmøde, der skal afholdes. I så fald vil det trække endnu længere ud med at afgøre, hvad der er lands lov og ret i tilfælde, hvor en almen boligorganisation overtager en eksisterende, privat ejendom. Få erfaringer I næsten alle tilfælde bygger almene boligorganisationer deres egne ejendomme. Der er således meget lidt erfaring med at opkøbe private udlejningsejendomme. Tilsvarende mangler der en retspraksis for det. Frederiksberg Kommune hæftede sig ved, at almenboligloven ikke sagde noget om, at der skulle være forskel mellem gamle og nye beboere. I almenlejeloven som ikke er den samme som almenboligloven er der dog en paragraf om, at der kan gælde særlige vilkår for gamle lejere i ejendomme, som en almen boligorganisation køber fra kommuner, andre offentlige instanser samt andre almene boligselskaber og selvejende institutioner. DFB har købt ejendommene af Frederiksberg Boligfond, som har karakter af en selvejende institution. Frederiksberg Kommune fandt dog heller ingen retspraksis med denne paragraf. I stedet søgte man vejledning hos Boligministeriets jurister, der, kort fortalt, ikke fandt paragraffen relevant i sammenhængen. Boligfond i ny ballade Det er ikke første gang, at Frederiksberg Boligfond har været på rollelisten i en omdiskuteret sag. Men denne gang er den dog kun med i en birolle. Den havde en hovedrolle, da den i 2018 aftalte at sælge nogle af sine ejendomme til den amerikanske investor Blackstone. Det medførte en storm af protester fra beboerne, som havde gode venner på Christiansborg, hvor et politisk flertal så det som et problem, at gamle ejendomme blev solgt til investorer, som ønskede at renovere ejendommene og hæve huslejerne. Det summede sammen til det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020, der på en række punkter begrænsede ejendomsejeres ret til at hæve huslejer efter gennemgribende renoveringer. Undervejs i forløbet blev salgsaftalen mellem Frederiksberg Boligfond og Blackstone ophævet. Det fik protesterne til at stilne af, men det efterlod fonden med et uløst problem: At det manglede kapital. Det var dette problem, der blev løst med salget af tre ejendomme til DBF, som var en mere acceptabel køber for politikerne, og vel også lejerne. Ikke desto mindre er der altså nu igen blæst om et frasalg fra Frederiksberg Boligfond. sten@odsgard.dk BYENS BOLIGFORENINGER NETVÆRK VIDEN NYE MULIGHEDER Bestyrelser i Andels- og Ejerboligforeninger Boligselskaber Viceværter Varmemestre Ejendomsinspektører Bofællesskaber i gennembrud: Boligfællesskabet Tubberupvænge i Herlev Nord. Foto: KAB Almene boligselskaber vil med på vognen Alene side Side 2 sekvens oven i komfortproblemet. Hvis problemet står gennem hele fyringssæsonen, kan det påvirke den gennemsnitlige returtemperatur, som flere fjernvarmeselskaber afregner efter, siger Kees van der Veer, fagekspert hos Brunata. Dermed peger resultaterne også på en bredere udfordring for bolig Nyhed! Ståldøre af 100% genbrugsstål. For hvert vigtigt øjeblik er der en dør med et formål. Du tænker måske ikke på dem hele tiden. Men dørene er der altid, midt i livets afgørende øjeblikke. Som når du tager skridtet ind i din allerførste lejlighed. Det er til den slags betydningsfulde begivenhed Side 4 Sikringsrum er langt fra altid så tydelige som det, der ses her. Men de er generelt lige så skumle. Foto: Colourbox.dk Storbyernes sikringsrum er fåtallige og i dårlig stand og de ligger de forkerte steder I 2011 blev pligten til at lade sikringsrum være en del af nybyggeri ophævet, og sid Portløsninger til boligforeninger Vi tilbyder boligforeninger en færdig løsning til en fast aftalt pris, hvor vi tager os af hele processen. Én samlet leverandør - ingen bøvl Driftssikre løsninger med lang levetid Minimal gene for beboerne Klar og gennemskuelig pris Gennemgang og rådgivning Få Side 6 Bølge af nye bofælles skaber i alment regi kan være på vej 2020erne har indtil nu budt på et sandt gennembrud for bofællesskaber men endnu kun i den private sektor. Nu har de almene boligselskaber fået bedre økonomiske muligheder for at følge trenden, og mange af dem ejer i forvejen ejendom Side 7 PensionDanmark har etableret bofællesskabet Balancen i Kildebjerg Ry ved Skanderborg. Her har beboerne i de 33 boliger mulighed for at dyrke deres egne grøntsager, og derefter at tilberede dem i fælleskøkkenet. PR-foto: Pro-Plan Interaktiv A/S undersøgelse viste, at det ikke generelt forhold Side 8 Indbrud i hjem kan desværre være på vej mod normalisering Måske blev tyvene skræmt af, at Siden pandemien har der i en historisk sammenhæng været mange opholdt sig i hjemmene i den usædvanligt få indbrud i private hjem i Danmark. Det er stadig periode. Det kan også være, at tyve fra 2020K1 Side 9 ÉN SAMARBEJDSPARTNER TIL HELE EJENDOMMEN Driftsikker vedligeholdelse med fokus på langsigtet økonomi En topmoderne varmepumpe fra Energi Machines. Snart kan den stå i almene boligejendomme. PR-foto Almen boligforening går forrest for at løfte grøn teknologi fra prestigeprojekter til daglig Side 10 boligrenter. Den helt store bekymring på de finansielle markeder er den vildtvoksende amerikanske statsgæld. For økonomerne er tommelfingerreglen, at alt er godt, så længe den økonomiske vækst er højere end væksten i statsgælden. Og væksten er høj i USA. Nogle tror endda på, at udviklingen i Savner I overblik? Ejer- og andelsforeninger Mads Håkonsson +45 4414 2706 mads.hakonsson@newsec.dk Newsec er Danmarks førende inden for administration af andels- og ejerforeninger. Vi sikrer en smidig og effektiv drift og hjælper med at udvikle jeres forening altid med udgangspunkt i jeres beho Side 12 EU-støtte til energirenovering af boliger under coronaen havde i bedste fald ringe effekt Meningen var god nok, da EU-kommissionen for seks år siden tænkte, at man kunne kombinere jobskabelse under en akut krise med forbedringer af bygningsmassen. Men i praksis betød ordningen, at gode proj Side 13 Omdannelse af private boliger til almene boliger volder store problemer på Frederiksberg Den Frederiksbergske Boligorganisation er gået rettens vej for at stoppe et kommunalt påbud om, at de gamle lejere skal inviteres med ind i boligafdelingen. Men Højesteret afviste at give sagsanlægget o Side 14 Sponsoreret indhold 36 lejligheder på 36 dage: Fra træk og støj til tryghed og varme i Glostrup Da de gamle vinduer i Andelsboligforeningen Magnoliavej 15-25 stod til udskiftning, faldt valget på Vestegnens Vinduer A/S. Med en stram tidsplan på én lejlighed om dagen og brug af lifte i ste VI VIL GØRE DET NEMT AT VÆRE BESTYRELSE Vest Administrationen A/S Bestyrelsesarbejde Bestyrelsesarbej e de skal ikke fylde hele fritiden ej I får en fast administrator, som kender jeres forening, tager ansvar for opgaverne og følger op, før I selv behøver at gøre det. DET TAGER VI OS AF ØKONOMI, Side 16 Odense påbegynder anlæg af grøn ring rundt om byen de kommende år kan blive til skov og natur. By- og kulturrådmand Lars Christian Lilleholt (V) er glad for, at de første arealer nu er købt, og ser frem til at fortsætte udviklingen af den grønne ring. - Det er et af de største naturprojekt Side 17 Konstruktionsfejl tvinger boligforening til omfattende renovering efter mindre end 50 år Fejl ved tagspærene i et rækkehusbyggeri bredte sig ned i husene og skabte talrige problemer. Nu skal de løses en gang for alle. Det er stort set kun ydervæggene, der vil stå tilbage efter renoveringen. Side 18 Amerikanske vandværker lagt ned af cyberangreb i sensommeren Nye erfaringer viser, at cyber-truslen mod vestlige vandværker er reel. I mindst 12 delstater så man hele eller delvise nedbrud gennem juli og august. Myndighedernes mistanke er, at iranske hackere står bag Af Sten Thorup Kristens Side 19 KONTROL - DOKUMENTATION - RÅDGIVNING Foto: Google Maps Ingen almene boliger i nybyggeri på Københavns gamle kommunehospital Der skal opføres nye boliger med gammelt look på hospitalsgrunden, fremgår det af et forslag til lokalplan. Men der er ikke boliger nok til, at kommunen kan kræve, a Kom til Netværksaften for boligforeninger Torsdag den 19. november inviterer Byens Boligforeninger til Netværksaften for boligforeninger. Aftenens program Det bliver en hyggelig aften, hvor du vil møde bestyr elsesmedlemmer fra andre boligforeninger, der har samme udfordringer, som I har i jeres fo