Side 2 sekvens oven i komfortproblemet. Hvis problemet står gennem hele fyringssæsonen, kan det påvirke den gennemsnitlige returtemperatur, som flere fjernvarmeselskaber afregner efter, siger Kees van der Veer, fagekspert hos Brunata. Dermed peger resultaterne også på en bredere udfordring for boligadministratorer. I et hydraulisk ubalanceret anlæg fik en radiator med luft et højt flow, og påvirkningen kunne spores videre til returtemperaturen i stigstrengen. Luft og dårlig hydraulisk balance kan dermed forstærke hinanden, så et lokalt problem kan være tegn på en bredere driftsudfordring. En uset merudgift Mange kender det: Man tænder for radiatoren, og der kommer en rislende lyd men kun lidt varme. Det er ikke blot irriterende; det medfører også en varmeregning, der er større, end den behøvede at være. DTU-studie: Luft i radiatorer kan ende som skjult ekstraregning Luft i radiatorerne er ikke kun et spørgsmål om kolde stuer. Det kan også føre til forskelle i returtemperaturen på op til 10 grader. Regningen for dette ender hos beboerne, og ikke nødvendigvis kun dem, som oplever problemet Af Sten Thorup Kristensen rer måske ved at skrue op på termostaten, hvilket forværrer problemet. Resultatet kan være, at fjernvarmevandet sendes tilbage varmere, end hvis radiatoren fungerede optimalt. Varmesæsonen 2026/27 er så småt trillet i gang, og for mange er det også et genhør med den rislende lyd fra radiatorer. Fænomenet med luft i radiatorer bliver typisk betragtet som et komfortproblem. Et nyligt afsluttet studie gennemført i samarbejde mellem DTU og Brunata peger imidlertid på, at konsekvensen kan række videre. Det oplyser Brunata i en pressemeddelelse. Luft i radiatorer påvirker både varmeafgivelsen og temperaturen på det fjernvarmevand, der sendes retur og dermed varmeøkonomien. Når luft kommer ind i radiatoren, ledes det varme vand ikke ud i hele varmefladen. Radiatoren afgiver derfor mindre varme, og beboeren kompense- Målbar konsekvens Netop returtemperaturen er vigtig, fordi en række danske fjernvarmeselskaber bruger økonomiske incitamenter til at sikre effektiv afkøling. En høj returtemperatur kan udløse en afkølings- eller motivationstarif, mens god afkøling nogle steder belønnes. - Det nye er, at vi kan koble det, beboeren oplever som en radiator, der kun virker halvt, til en målbar konsekvens i varmeanlægget. Nu kan man faktisk se og måle, hvad der sker, når en radiator ikke bliver udluftet, siger Michele Tunzi, lektor ved DTUs Institut for Byggeri BYENS BOLIGFORENINGER NETVÆRK VIDEN NYE MULIGHEDER Bestyrelser i Andels- og Ejerboligforeninger Boligselskaber Viceværter Varmemestre Ejendomsinspektører "Byens Boligforeninger introducerer dig for nye solide samarbejdspartnere til den daglige drift og giver inspiration til nye projekter og løsninger" Redaktion: Ansvh. redaktør: Michael Odsgard Redaktør: Sten Thorup Kristensen sten@odsgard.dk Annoncer/Sponsoreret indhold: Salgschef: Jan Brolykke jan@odsgard.dk og Mekanisk Teknologi. Hvor meget påvirkes returtemperaturen så, når radiatoren har luft? For at isolere effekten gennemførte forskerne fra DTU kontrollerede forsøg på et anlæg med 40 radiatorer i testfaciliteter i Torino. Termografiske billeder gjorde forskellen synlig: På radiatorer med luft stod store dele af varmefladen kolde. Udfordring for administratorer På to af radiatorerne med tydelig luftophobning viste forsøgene forskelle i returtemperaturen på henholdsvis 6,6 og 10 grader sammenlignet med situationer uden luft. - Det interessante er, at vi nu får mulighed for at se uhensigtsmæssig varmedrift som andet end bare en beboer, der fryser. Det kan få en finansiel kon- For boligadministratorer er studiets resultat særligt interessant, fordi eventuelle afkølingsmerudgifter bliver en del af ejendommens samlede varmeudgift og fordeles på beboerne. Den enkelte lejer ser derfor ikke nødvendigvis, at dårlig returtemperatur har gjort regningen væsentlig dyrere. Studiet viste desuden, at luft kan påvirke varmefordelingsmålingen. Hvis måleren sidder på den del af radiatoren, som bliver meget varm eller kold på grund af luft i radiatoren, kan der blive målt et ikke-retvisende forbrug. - Ved starten af fyringssæsonen bør man sikre, at radiatorerne er udluftet, at trykket er korrekt, og at anlægget er i balance. Systemet går ikke nødvendigvis i stykker, hvis man lader være. Problemet er, at man kan bruge energien uhensigtsmæssigt gennem en hel sæson og i sidste ende betale for det, siger Kees van der Veer. Værst på øverste etage Problemet med luft i radiatorer var mere udtalt, dengang de meget tunge støbejernsradiatorer var almindelige. Det er de som bekendt ikke mere, og den enkelte nyere radiator bidrager kun i sig selv til problemet, hvis der er små utætheder i ventiler eller pakninger. I stedet er det lavt vandtryk, der almindeligvis er det grundlæggende problem, og dette vil især være tilfældet i udkanterne af et cirkulationssystem det vil f.eks. sige på øverste etage i en ejendom, uanset hvilken sal denne befinder sig på, eller i udkanten af strenge af elevatorer. Luften kommer i sidste ende fra mikrobobler i vandet, og de vil især være der, når der for nyligt er fyldt frisk vand på. Problemet løses ved at åbne for ventilen og lukke luft ud, men man kan også installere en såkaldt luftudskiller i sit varmesystem. sten@odsgard.dk Byens Boligforeninger er gratis at modtage for målgruppen og udkommer primært i området Storkøbenhavn, Roskilde, Hillerød og Køge til beslutningstagere i: Erhvervsmæssig anvendelse af såvel tekstsom billedmaterialer fra magasinet er kun tilladt, såfremt der er indhentet skriftlig til ladelse fra redaktionen. n Andelsboligforeninger, formanden Ikke-kommerciel anvendelse er tilladt under henvisning til reglerne herom og med kildeangivelse. n Ejerboligforeninger, formanden n Boligforeninger n Boligselskaber n Ejendomsadministratorer n Ejendomsservice/viceværter Læs den nyeste version på: ByensBoligforeninger.dk Udgives af: Odsgard A/S Naverland 8 2600 Glostrup tlf. 43 43 29 00 odsgard@odsgard.dk Odsgard.dk Ændring af navn, adresse mv. kan ske på mail: LS@odsgard.dk eller tlf. 43 43 29 00. Vi tager ansvar for indholdet og er tilmeldt Oplag: 6.000 Tryk: Erritsø Tryk Sjælland Byens Boligforeninger september 2026 BYENS BOLIGFORENINGER NETVÆRK VIDEN NYE MULIGHEDER Bestyrelser i Andels- og Ejerboligforeninger Boligselskaber Viceværter Varmemestre Ejendomsinspektører Bofællesskaber i gennembrud: Boligfællesskabet Tubberupvænge i Herlev Nord. Foto: KAB Almene boligselskaber vil med på vognen Alene side Side 2 sekvens oven i komfortproblemet. Hvis problemet står gennem hele fyringssæsonen, kan det påvirke den gennemsnitlige returtemperatur, som flere fjernvarmeselskaber afregner efter, siger Kees van der Veer, fagekspert hos Brunata. Dermed peger resultaterne også på en bredere udfordring for bolig Nyhed! Ståldøre af 100% genbrugsstål. For hvert vigtigt øjeblik er der en dør med et formål. Du tænker måske ikke på dem hele tiden. Men dørene er der altid, midt i livets afgørende øjeblikke. Som når du tager skridtet ind i din allerførste lejlighed. Det er til den slags betydningsfulde begivenhed Side 4 Sikringsrum er langt fra altid så tydelige som det, der ses her. Men de er generelt lige så skumle. Foto: Colourbox.dk Storbyernes sikringsrum er fåtallige og i dårlig stand og de ligger de forkerte steder I 2011 blev pligten til at lade sikringsrum være en del af nybyggeri ophævet, og sid Portløsninger til boligforeninger Vi tilbyder boligforeninger en færdig løsning til en fast aftalt pris, hvor vi tager os af hele processen. Én samlet leverandør - ingen bøvl Driftssikre løsninger med lang levetid Minimal gene for beboerne Klar og gennemskuelig pris Gennemgang og rådgivning Få Side 6 Bølge af nye bofælles skaber i alment regi kan være på vej 2020erne har indtil nu budt på et sandt gennembrud for bofællesskaber men endnu kun i den private sektor. Nu har de almene boligselskaber fået bedre økonomiske muligheder for at følge trenden, og mange af dem ejer i forvejen ejendom Side 7 PensionDanmark har etableret bofællesskabet Balancen i Kildebjerg Ry ved Skanderborg. Her har beboerne i de 33 boliger mulighed for at dyrke deres egne grøntsager, og derefter at tilberede dem i fælleskøkkenet. PR-foto: Pro-Plan Interaktiv A/S undersøgelse viste, at det ikke generelt forhold Side 8 Indbrud i hjem kan desværre være på vej mod normalisering Måske blev tyvene skræmt af, at Siden pandemien har der i en historisk sammenhæng været mange opholdt sig i hjemmene i den usædvanligt få indbrud i private hjem i Danmark. Det er stadig periode. Det kan også være, at tyve fra 2020K1 Side 9 ÉN SAMARBEJDSPARTNER TIL HELE EJENDOMMEN Driftsikker vedligeholdelse med fokus på langsigtet økonomi En topmoderne varmepumpe fra Energi Machines. Snart kan den stå i almene boligejendomme. PR-foto Almen boligforening går forrest for at løfte grøn teknologi fra prestigeprojekter til daglig Side 10 boligrenter. Den helt store bekymring på de finansielle markeder er den vildtvoksende amerikanske statsgæld. For økonomerne er tommelfingerreglen, at alt er godt, så længe den økonomiske vækst er højere end væksten i statsgælden. Og væksten er høj i USA. Nogle tror endda på, at udviklingen i Savner I overblik? Ejer- og andelsforeninger Mads Håkonsson +45 4414 2706 mads.hakonsson@newsec.dk Newsec er Danmarks førende inden for administration af andels- og ejerforeninger. Vi sikrer en smidig og effektiv drift og hjælper med at udvikle jeres forening altid med udgangspunkt i jeres beho Side 12 EU-støtte til energirenovering af boliger under coronaen havde i bedste fald ringe effekt Meningen var god nok, da EU-kommissionen for seks år siden tænkte, at man kunne kombinere jobskabelse under en akut krise med forbedringer af bygningsmassen. Men i praksis betød ordningen, at gode proj Side 13 Omdannelse af private boliger til almene boliger volder store problemer på Frederiksberg Den Frederiksbergske Boligorganisation er gået rettens vej for at stoppe et kommunalt påbud om, at de gamle lejere skal inviteres med ind i boligafdelingen. Men Højesteret afviste at give sagsanlægget o Side 14 Sponsoreret indhold 36 lejligheder på 36 dage: Fra træk og støj til tryghed og varme i Glostrup Da de gamle vinduer i Andelsboligforeningen Magnoliavej 15-25 stod til udskiftning, faldt valget på Vestegnens Vinduer A/S. Med en stram tidsplan på én lejlighed om dagen og brug af lifte i ste VI VIL GØRE DET NEMT AT VÆRE BESTYRELSE Vest Administrationen A/S Bestyrelsesarbejde Bestyrelsesarbej e de skal ikke fylde hele fritiden ej I får en fast administrator, som kender jeres forening, tager ansvar for opgaverne og følger op, før I selv behøver at gøre det. DET TAGER VI OS AF ØKONOMI, Side 16 Odense påbegynder anlæg af grøn ring rundt om byen de kommende år kan blive til skov og natur. By- og kulturrådmand Lars Christian Lilleholt (V) er glad for, at de første arealer nu er købt, og ser frem til at fortsætte udviklingen af den grønne ring. - Det er et af de største naturprojekt Side 17 Konstruktionsfejl tvinger boligforening til omfattende renovering efter mindre end 50 år Fejl ved tagspærene i et rækkehusbyggeri bredte sig ned i husene og skabte talrige problemer. Nu skal de løses en gang for alle. Det er stort set kun ydervæggene, der vil stå tilbage efter renoveringen. Side 18 Amerikanske vandværker lagt ned af cyberangreb i sensommeren Nye erfaringer viser, at cyber-truslen mod vestlige vandværker er reel. I mindst 12 delstater så man hele eller delvise nedbrud gennem juli og august. Myndighedernes mistanke er, at iranske hackere står bag Af Sten Thorup Kristens Side 19 KONTROL - DOKUMENTATION - RÅDGIVNING Foto: Google Maps Ingen almene boliger i nybyggeri på Københavns gamle kommunehospital Der skal opføres nye boliger med gammelt look på hospitalsgrunden, fremgår det af et forslag til lokalplan. Men der er ikke boliger nok til, at kommunen kan kræve, a Kom til Netværksaften for boligforeninger Torsdag den 19. november inviterer Byens Boligforeninger til Netværksaften for boligforeninger. Aftenens program Det bliver en hyggelig aften, hvor du vil møde bestyr elsesmedlemmer fra andre boligforeninger, der har samme udfordringer, som I har i jeres fo